Pendant des années, transformer un appartement en location touristique a représenté une opportunité particulièrement attractive dans les grandes villes et les destinations européennes. Mais le rapport de force évolue. Avec la crise du logement, plusieurs collectivités cherchent désormais à préserver davantage de logements pour les résidents permanents. Et Bruxelles vient d’ouvrir une nouvelle étape dans cette évolution.
Le 9 septembre 2026, la Commission européenne a présenté son projet d’Affordable Housing Act, destiné à donner aux États, régions et villes un cadre plus clair pour agir dans les zones où le logement est particulièrement sous pression. Les locations de courte durée figurent explicitement parmi les activités susceptibles d’être encadrées lorsqu’elles réduisent l’offre disponible pour les habitants.
Pour l’immobilier européen, l’enjeu dépasse donc largement la question des plateformes touristiques. C’est la valeur même de certains logements qui pourrait évoluer.
Un appartement n’a plus nécessairement la même valeur selon son usage
Un logement situé au cœur de Barcelone, Paris, Venise ou d’une autre destination très touristique peut présenter plusieurs modèles économiques. Il peut être occupé par son propriétaire, loué à l’année ou exploité en location de courte durée.
Or ces trois usages ne produisent pas nécessairement les mêmes revenus.
Pendant longtemps, la possibilité de louer quelques nuits ou quelques semaines par an a contribué à renforcer l’intérêt de certains biens. Une réglementation plus stricte peut modifier cette équation.
La Commission européenne ne propose toutefois pas une interdiction générale. Son projet prévoit plutôt un cadre permettant aux autorités compétentes d’identifier les zones de tension du logement et, lorsqu’elles le jugent nécessaire, de prendre des mesures ciblées et proportionnées.
La géographie va devenir encore plus importante
Demain, deux appartements identiques situés dans deux villes européennes pourraient connaître des perspectives très différentes selon les règles locales.
Dans une zone où le logement manque fortement et où les locations touristiques contribuent à réduire l’offre résidentielle, une municipalité pourrait imposer certaines restrictions. Dans une autre ville, où le marché locatif est moins tendu, la même activité pourrait continuer avec davantage de souplesse.
La Commission souhaite justement établir une méthode commune permettant de déterminer les territoires confrontés à une véritable situation de tension. Les indicateurs envisagés doivent notamment permettre de mesurer les déséquilibres entre l’offre et la demande de logements. Cela pourrait conduire à une nouvelle géographie de l’investissement immobilier.
La location touristique entre dans l’ère de la donnée
Depuis le 20 mai 2026, le règlement européen sur les locations de courte durée s’applique et organise davantage la collecte et le partage des données entre plateformes et autorités publiques. Les plateformes doivent notamment transmettre des informations sur les séjours et les nuitées lorsque les dispositifs nationaux concernés sont activés.
Pendant longtemps, les collectivités disposaient de données fragmentaires pour mesurer précisément l’ampleur des locations touristiques. Elles disposent désormais d’un outil beaucoup plus structuré pour identifier les logements concernés et évaluer leur poids dans les marchés locaux.
Le changement s’appuie sur une meilleure connaissance du marché.
En 2025, les voyageurs ont ainsi passé 951,6 millions de nuitées dans des hébergements de courte durée réservés via des plateformes en ligne dans l’Union européenne.
La location touristique est donc devenue un véritable segment du marché immobilier et touristique européen, suffisamment important pour faire l’objet d’un suivi statistique à grande échelle.
Les propriétaires vont devoir intégrer le risque réglementaire
Pour un investisseur, la rentabilité potentielle d’un appartement ne dépend plus seulement du prix d’achat, du loyer ou du coût du crédit. Elle dépend également de la possibilité de conserver le modèle d’exploitation choisi.
Un logement acheté principalement pour la location touristique possède ainsi une forme de risque réglementaire. Une modification des règles locales peut changer son rendement sans que le bâtiment, son emplacement ou son état aient évolué.
Cette donnée pourrait progressivement entrer dans les analyses immobilières.
Un appartement autorisé à la location touristique dans une zone où les règles sont stabilisées pourrait être perçu différemment d’un bien comparable dont l’exploitation dépend d’une réglementation susceptible d’évoluer.
La question devient alors très concrète : combien vaut réellement un logement lorsque son modèle de location peut changer ?
Le retour possible de logements vers le marché résidentiel
L’autre conséquence potentielle concerne l’offre. Si certaines locations touristiques sont transformées en locations classiques, des logements pourraient revenir sur le marché résidentiel. C’est précisément l’un des objectifs recherchés par les politiques européennes et locales dans les territoires soumis à une forte pression. Mais l’effet ne sera probablement pas identique partout.
Dans une ville où les locations touristiques représentent une part importante du parc, le retour de logements vers la location longue durée peut avoir un impact plus visible. Dans d’autres marchés, la mesure pourrait rester marginale.
La Commission elle-même souligne que les locations de courte durée représentent qu’un des facteurs pouvant aggraver les tensions locales. Les logements vacants, les résidences secondaires et l’insuffisance de construction peuvent également peser sur l’offre disponible.
Il serait donc réducteur de présenter la location touristique comme l’unique cause des difficultés immobilières européennes.
Les villes touristiques vont devoir trouver un équilibre
Le sujet est d’autant plus délicat que la location touristique apporte aussi des revenus aux propriétaires et de l’activité aux territoires.
Restaurants, commerces, transports, services et professionnels du tourisme bénéficient directement de la présence de visiteurs. Certaines villes ont également construit une partie de leur attractivité autour d’une offre d’hébergement diversifiée.
L’objectif des nouvelles règles européennes consiste donc davantage à chercher un équilibre qu’à supprimer un modèle économique.
Le projet présenté en septembre prévoit notamment que les restrictions locales soient justifiées par la situation du marché et qu’elles restent nécessaires et proportionnées. Les autorités devront notamment démontrer qu’une activité de location de courte durée contribue réellement aux difficultés locales avant de pouvoir prendre certaines mesures restrictives.
Une nouvelle variable dans la valeur immobilière
Cette évolution pourrait finalement produire un effet plus profond que les seules restrictions annoncées. L’immobilier européen pourrait progressivement intégrer le droit d’usage comme composante de la valeur.
Pour les investisseurs, cette nouvelle réalité impose davantage de vigilance avant un achat. Pour les propriétaires, elle peut conduire à diversifier les usages possibles d’un logement plutôt qu’à dépendre entièrement de la location touristique.
Et pour les villes européennes, le défi sera de préserver leur attractivité touristique tout en maintenant suffisamment de logements pour leurs habitants.
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La proposition européenne doit encore suivre son processus législatif avant de devenir du droit applicable. Mais le mouvement est déjà engagé : avec davantage de données, des règles plus précises et une attention croissante portée aux zones de tension. En résumé, la location touristique pourrait devenir un véritable facteur de valorisation ou de décote, des logements européens.
