Vous avez un projet d’achat immobilier et vous êtes encore hésitant sur le moyen d’y parvenir ? Et si la solution était d’acheter en viager ? Encore peu connue il y a quelques dizaines d’années, cette opportunité est devenue une véritable aubaine pour beaucoup.
Qu’est-ce qu’une rente viagère?
La rente viagère désigne un accord de vente d’un bien immobilier entre un débirentier, qui versera un montant prédéterminé par contrat au crédirentier, jusqu’au décès de ce dernier.
De manière générale, un montant forfaitaire appelé le bouquet, est versé dans un premier temps à l’accord du contrat : cela peut s’apparenter à une forme d’apport. Son montant est fixé en fonction de la valeur du bien immobilier, de l’espérance de vie du vendeur et du type de viager concerné ; qu’il s’agisse d’un viager libre ou occupé.
Ensuite, une fois le montant du bouquet déduit au prix de vente global, le reste à charge de l’acheteur est calculé à l’aide d’un barème très spécifique. Il ne lui restera plus qu’à procéder à des versements périodiques sous forme de « loyer » mensuels, trimestriels ou même annuels au vendeur. Ainsi, ces rentes viagères sont désormais utilisées pour fournir un revenu de retraite garanti convenable et/ou supplémentaire à son bénéficiaire.
L’émetteur cesse normalement d’effectuer des paiements périodiques si le rentier décède ou si un autre événement déclencheur se produit pour fermer la rente. Toutefois, ces paiements peuvent continuer d’être versés à la succession ou au bénéficiaire du rentier si celui-ci a été convenu d’un avenant ou une autre close sur le contrat.
Lire aussi : Home staging : Comment mettre en scène votre bien immobilier
Deux types de ventes : laquelle choisir pour acheter en viager
Le viager libre permet simplement à son acquéreur de profiter du bien acheté dès la signature de la vente. Il peut ainsi l’occuper ou le mettre en location à sa convenance.
Qu’est-ce que la rente viagère occupée?
Le crédirentier qui achète une maison ou un appartement dans une rente viagère occupée n’a pas le droit d’utiliser le bien acquis. Il ne peut pas y vivre non plus. C’est une entente qui règle les deux parties pour des raisons différentes. Contrairement à la rente viagère libre, la vente viagère occupée permet au crédirentier de conserver le droit d’usage de son bien.
Cela lui permet de conserver son droit d’usage et/ou de l’usufruit :
- dans le premier cas, la loi interdit au vendeur de louer sa propriété, même s’il quitte son logement et quitte pour une maison de retraite. Le cadre juridique relatif au droit d’usage et d’habitation (DUH) en France figure dans plusieurs articles du Code civil (à partir de l’article 625).
- dans le deuxième cas, on parle de nue-propriété lorsqu’il conserve l’usufruit. Ainsi, il est autorisé à utiliser ses biens (usus) et à recevoir un revenu (fructus) s’il décide de les louer.
Ce droit accordé explique notamment pourquoi 80% des ventes de biens passent par ce procédé. Mais quel que soit le type de vente choisie, elle devra obligatoirement être actée par un notaire.
Bon à savoir : Les vendeurs qui conservent l’usufruit de leur propriété perçoivent des loyers entre 20% et 30% inférieurs qu’à ceux du marché.
Quels sont les avantages du viager ?
Pour le crédirentier : la rente viagère active permet au vendeur de continuer d’utiliser sa propriété et de l’occuper tout en gagnant de l’argent. Cela lui donne la sécurité qu’il recherche, puisqu’il reçoit des rentes viagères jusqu’à sa mort tout en continuant de vivre dans sa maison.
Pour le débirentier : la rente viagère occupée présente un triple avantage :
- financier : parce que cette forme de transaction immobilière conduit automatiquement à une baisse du prix de la propriété appelée un escompte. Cette remise peut permettre de compenser le droit d’usage (et parfois d’usufruit) cédé au vendeur. Le montant de cette réduction est calculé sur la base des critères mentionnés auparavant. De plus, les frais de notaire sont inférieurs à ceux d’une vente ordinaire d’une rente viagère, puisque ces frais ne sont calculés qu’après déduction.
- taxe : parce que l’achat d’une propriété dans une vie occupée donne droit à une hypothèque à taux zéro.
- prise de décisions : puisque le vendeur est libre de revendre sa propriété quand il le souhaite.
Pour un crédirentier potentiellement entrepreneur, la rente viagère est un excellent moyen de construire un immeuble, ou un immeuble de luxe. Elle s’adresse aux investisseurs qui ne recherchent pas immédiatement une résidence principale, mais qui souhaitent, à long terme, se payer une résidence secondaire ou faire des investissements locatifs.
Quels sont toutefois les inconvénients à ne pas négliger
Pour le crédirentier : le montant des rentes viagères qu’il reçoit est inférieur à celui d’une rente viagère gratuite. La différence est due au prix d’occupation de la propriété (le vendeur peut continuer à vivre dans le logement vendu), qui est calculé en fonction de son âge et déduit du prix de vente. Si l’acte de vente ne prévoit pas la conservation de l’usufruit, il ne peut gagner de revenu en louant sa propriété. Un autre détail loin d’être négligeable : c’est au vendeur de payer la taxe sur le logement et les frais courants.
Pour le débirentier : par définition, la rente viagère occupée permet au vendeur de continuer à occuper sa propriété. L’acheteur ne peut donc l’utiliser jusqu’à son décès. C’est à l’acheteur de payer la taxe foncière, ainsi que les grands travaux.
Comment les frais sont-ils calculés ?
Quand on décide d’acheter en viager, la rente viagère est une transaction immobilière particulière qui doit prendre en compte plusieurs aspects au-delà des tendances du marché immobilier.
Il est bien sûr indispensable d’estimer le prix de vente du bien concerné et qu’il est absolument nécessaire de déterminer le prix du loyer périodique de la propriété par l’acheteur ; celui-ci est principalement calculé sur la base de son espérance de vie.
Lorsque ces deux montants sont fixes, il faut alors fixer en bonne entente les modalités de paiement.
En bref : il est important de retenir que l’acheteur fait le plus souvent une contribution personnelle qui se reflète dans l’acte de vente, c’est-à-dire le bouquet. Il est également conseillé de calculer les sommes qui seront versées au vendeur chaque mois, les rentes viagères.
Le saviez-vous ? Un acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire. Cela est valable pour toutes ventes de biens immobiliers.
