Il arrive parfois qu’après l’achat d’un bien immobiler, apparaissent des anomalies dans celui-ci, qui devra alors prendre en change les travaux ? En cas de fausses déclarations que dit la loi en Europe ?
Etude de cas
Pour lequel des défauts suivants le propriétaire est-il responsable si le contrat contient une clause qui exclut la responsabilité du vendeur, c’est-à-dire en déclarant que l’acheteur accepte la propriété dans l’etat dans lequel état elle se trouve à la date de la conclusion du contrat ?
Cas #1 – Six mois après que l’acheteur a emménagé, une conduite d’eau se rompt et inonde certaines parties de la maison. La conduite d’eau a été installée lors de la construction de la maison il y a quelques décennies.
Cas #2 – Au printemps, le sous-sol est inondé. Les voisins racontent à l’acheteur que le vendeur s’est plaint à que les inondations se produisaient tous les deux ans environ.
Cas #3 – Une extension de la maison a été construite sans le permis nécessaire de l’autorité de construction. L’autorité demande maintenant à l’acheteur de démolir l’extension. Le vendeur affirme qu’il ne savait pas que le permis était manquant, puisque l’extension avait été construite des années auparavant par le propriétaire précédent.
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Fausses déclarations ou incomprehension ?
– Dans de nombreux pays, la pratique contractuelle comprendrait une clause expresse couvrant le permis de construire manquant (par exemple, en Angleterre, en Allemagne).
– Si le vendeur connaissait le défaut caché (dans notre exemple, les inondations printanières répétées), il est tenu d’informer l’acheteur dans tous les systèmes juridiques. Les clauses contractuelles limitant la responsabilité du vendeur sont engagées en vain si celui-ci n’a pas révélé le défaut (par exemple, en Autriche, en Angleterre)
– L’exemple de la vieille canalisation d’eau cassée a été interprété de manière à donner un exemple défaut caché dont le vendeur ne savait rien. Si la règle légale du caveat emptor s’applique, de toute façon le vendeur n’est pas responsable (par exemple, en Angleterre, en Écosse).
Dans d’autres juridictions, en vertu de la règle statutaire,en cas de fausses déclarations le vendeur serait responsable. Toutefois, il est d’usage d’exclure cette responsabilité par voie contractuelle (par exemple, en France, en Italie, en Allemagne, au Portugal et en Suède).
Il convient donc de toujours réaliser un état des lieux complet avant toute transaction.
Les procédures, malgré les différentes législations en Europe ont un point commun: elles sont souvent longues et couteuses et il vaut toujours mieux prévenir que guérir !
