Pourquoi le marché immobilier en Europe est en crise ?

En seulement un an, le marché immobilier européen est passé de la stabilité à la crise. La Banque centrale européenne a même reconnu cette situation. Mais quelles sont les raisons qui expliquent cette crise immobilière en Europe ?

Raison 1 : Les conditions de prêt sont de plus en plus difficiles

En Europe, si la situation du marché du travail est stable, les banques perçoivent une contraction de l’économie, soulignant le fait que les ménages éprouvent de plus en plus de difficultés à régler leurs factures mensuelles de logement. Les banques sont plus réticentes à accorder de nouveaux prêts hypothécaires à travers le continent européen. À la place, elles préfèrent étoffer leurs fonds de réserve pour faire face aux prêts en difficulté.

Raison 2 : Les agences immobilières font faillite

Alors que le marché immobilier était un moyen d’attirer de nouveaux clients, il est aujourd’hui trop cher pour se lancer. Certaines banques ne se battent plus pour gagner des clients, alors que d’autres quittent même le secteur. En conséquence, les agences immobilières sont en train de mettre la clé sous la porte. Auparavant, il y avait près de 18 000 agences actives, mais depuis le début de l’année 2023, on dénombre près de 500 faillites.

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A la suite de la contraction du marché immobilier à l’œuvre depuis plusieurs mois, le nombre d’agences immobilières en faillite a bondi de 84% entre le premier trimestre 2022 et 2023. Une dynamique inquiétante, à première vue, provenant de la chute d’activité dans un secteur qui retrouve ses niveaux pré-covid.

Immobilier et bâtiment : +35 % de défaillances d’entreprises au 2e trimestre 2023

Cette étude, publiée le 17 juillet 2023, pointe les faillites du secteur de l’immobilier. Notamment pour les agences principalement orientées immobilières :

184, soit + 104 %, ce qui correspond au plus mauvais chiffres depuis le deuxième trimestre 2014.

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Altares indique, dans une étude sur les défaillance et sauvegardes des entreprises en France au 2e trimestre 2023:

Avec 3 084 défaillances au deuxième 2023 (+35 % par rapport au deuxième trimestre 2022), la construction (bâtiment et immobilier) s’inscrit sur une tendance de hausse rapide». Les défaillances des agences immobilières s’élèvent à 184, soit +104,4 %, la plus grande croissance tous secteurs confondus.

Raison 3 : Les prix sont trop élevés, alors que l’offre est trop faible

Avec les taux d’intérêt en hausse et le retrait de certaines banques, les personnes aux revenus modestes ont du mal à accéder à un logement abordable. Qui plus est, le nombre de maisons moins chères et de logements locatifs est insuffisant. En Europe du Sud, le logement à prix modéré pose moins de problèmes, mais là aussi, il est difficile pour les ménages disposant de revenus modestes de trouver un prêt.

Raison 4 : Les investissements publics sont en baisse

Selon les études réalisées par les experts du marché immobilier européen sur les 15 dernières années, le montant des dépenses publiques consacrées au logement (social) est globalement resté stable en comparaison avec le PIB qui s’élève à 0,4 %. Les principales puissances économiques sont allées jusqu’à réduire les investissements consacrés au logement en 2021 :

• • • L’Allemagne est passée de 0,5 % du PIB en 2009 à 0,4 %,
    • La France de 1,0 % à 0,9 % sur la même période,
    • L’Espagne de 0,1 % à 0,0 %,
    • L’Italie, quant à elle, est restée stable à 0,0 % sur les deux années.

Raison 5 : Les gouvernements européens promettent beaucoup de choses, mais en font peu

Lors des dernières crises, les actions entreprises par les gouvernements ne les ont pas endigué. Notamment concernant le secteur du logement, nettement moins importantes que les plans de soutien vigoureux, déployés rapidement. Des études montrent cependant que cette crise du marché immobilier en Europe devient vraiment importante. De plus, elle exige des mesures radicales pour rétablir le fonctionnement optimal du secteur de l’immobilier social et celui du marché de la location. La mise en place de logements locatifs sociaux abordables, en particulier, constituerait une réelle amélioration.

La BCE se montre contraire aux attentes du marché..

En outre, elle pourrait ressentir le besoin de le faire à nouveau jeudi pour souligner sa capacité à lutter contre l’inflation. Après tout, la présidente Christine Lagarde a profité de son discours à Jackson Hole pour souligner que les changements structurels risquaient d’engendrer des pressions sur les prix. En outre, elle a averti que « la lutte contre l’inflation n’est pas encore gagnée ».

Il existe des pièges potentiels dans les deux sens :

En premier, maintenir les taux inchangés suscite des critiques selon lesquelles ils abandonnent trop tôt. Deuxièmement, les relever risque d’aggraver le ralentissement économique imminent.

Quoi qu’il en soit, Lagarde doit exprimer fermement l’engagement de la BCE à atteindre l’objectif d’inflation. Et de plus, affirmer que les réductions restent une perspective lointaine. C’est une décision difficile, mais pour faire passer ce message, des actions seraient plus éloquentes que de simples mots.

Extrait de la conférence de presse de Christine Lagarde

La crise du marché immobilier découle de plusieurs paramètres:

• • • Activité économique

L’économie devrait rester morose dans les mois à venir. Le taux a globalement stagné au cours du premier semestre. De plus, des indicateurs récents suggèrent qu’il a également été faible au troisième trimestre. La baisse de la demande pour les exportations de la zone euro et l’impact du resserrement des conditions de financement freinent la croissance. Notamment en raison d’une baisse des investissements résidentiels et des entreprises.

Le secteur des services, qui avait jusqu’ici bien résisté, s’affaiblit désormais également. Au fil du temps, la dynamique économique devrait s’accélérer, car les revenus réels devraient augmenter, soutenus par la baisse de l’inflation, la hausse des salaires et un marché du travail solide, ce qui soutiendra les dépenses de consommation.

• • • Inflation

L’inflation est tombée à 5,3 pour cent en juillet mais est restée à ce niveau en août, selon l’estimation rapide d’Eurostat. Sa baisse a été interrompue par la hausse des prix de l’énergie par rapport à juillet. L’inflation des prix alimentaires a diminué depuis son pic de mars, mais elle était encore proche de 10 pour cent en août. Dans les mois à venir, les fortes hausses de prix enregistrées à l’automne 2022 disparaîtront des taux annuels, tirant ainsi l’inflation vers le bas.

La plupart des mesures des anticipations d’inflation à long terme se situent actuellement autour de 2 pour cent. Mais certains indicateurs ont augmenté et doivent être surveillés de près.

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