Un TAPU ou un titre de propriété turc est un certificat de propriété d’un bien. En Turquie, un contrat de vente signé n’est pas une confirmation du transfert de propriété ; un tel droit n’est garanti que par un TAPU délivré par le bureau cadastral.
En effet, la Turquie ne fait pas partie de l’Europe, néanmoins, de nombreux investisseurs européens ont été séduits par le pays pour leurs investissements immobilier et il convenait de faire un point sur ce document important.
Ce document donne au propriétaire le droit de disposer de la propriété à sa discrétion – de louer, vendre et échanger des biens immobiliers ; cultiver des plantes ou élever du bétail sur terre.
Ce mode de transfert de propriété garantit la propriété perpétuelle et indivise du terrain, des équipements résidentiels et commerciaux. À l’avenir, personne ne pourra contester ce droit, même devant les tribunaux.
À quoi ressemble un TAPU en Turquie – il s’agit d’un document avec une photographie et des données personnelles du propriétaire, qui comprend des informations sur la propriété, sa superficie, son emplacement, son coût et les propriétaires précédents.
Les avantages d’un TAPU
La propriété couvre le bâtiment et le terrain
Un TAPU en Turquie établit la propriété du bâtiment et du terrain auquel il est rattaché. Par conséquent, le certificat indique le numéro cadastral du terrain et des données sur sa superficie, et non l’adresse exacte de l’objet.
Jusqu’à 10 personnes peuvent être copropriétaires
La liste des propriétaires peut inclure les conjoints, les enfants, les parents, les amis et les connaissances sans restriction d’âge. Le document peut également indiquer quelle partie du terrain appartient à chacun des propriétaires.
Un TAPU donne le droit d’obtenir un permis de séjour
Le gouvernement turc délivre des permis de séjour aux propriétaires avec des titres de propriété remplis. Habituellement, un permis de séjour en Turquie est délivré pour 1 à 2 ans, mais la durée peut être prolongée. Les conjoints, les parents et les enfants mineurs peuvent demander un permis de séjour conjointement avec le propriétaire, à qui un TAPU est délivré.
Un TAPU pour une propriété d’une valeur de 400 000 dollars américains ou plus permet de demander la citoyenneté
Si la valeur de la propriété TAPU dépasse 400 000 dollars américains, le propriétaire peut demander la citoyenneté turque. Dans le cadre du programme de citoyenneté d’investissement simplifié , vous pouvez devenir citoyen de la République turque en 4 à 6 mois.
TAPU pour les personnes morales
Un titre de propriété turc peut également être obtenu par une personne morale. Pour ce faire, les personnes morales doivent fournir une attestation attestant de l’existence de la société, de son activité et du pouvoir de réaliser des opérations immobilières.
Quels types de certificats TAPU existe-t-il ?
Il existe principalement deux types de certificats TAPU en Turquie :
TAPU rouge
le TAPU rouge est un certificat de propriété d’une propriété comportant des bâtiments résidentiels ou commerciaux : appartements, chalets, maisons particulières ou locaux commerciaux ;
TAPU bleu
le TAPU bleu est une preuve de propriété de la terre, généralement des parcelles agricoles où des logements peuvent être construits et du bétail ou des cultures peuvent être cultivés.
Des certificats TAPU digitalisés
Depuis 2021, la Turquie délivre un nouveau type de certificats TAPU avec des QR codes. Le gouvernement turc introduit progressivement un système d’enregistrement électronique TAPU. Les nouveaux formulaires comprennent un numéro d’identification de propriété et un code QR avec un lien vers les informations sur la propriété et son propriétaire.
L’apparence du formulaire a changé : les informations détaillées sur la propriété et ses anciens propriétaires ont été supprimées, tandis que les surfaces nettes et brutes de la propriété ont été ajoutées, ainsi que les informations sur les propriétaires et leurs parts.
La surface nette d’un appartement en Turquie fait référence à sa surface utilisable, qui comprend toutes les pièces à vivre (par exemple, les chambres, les salles de bains, une cuisine, etc.) et les espaces communs (par exemple, les rangements, les dressings et les buanderies).
La surface brute est la surface totale de construction, qui comprend également les balcons, terrasses, loggias et patios, ainsi que la surface de la piscine adjacente.
Pour quelles raisons obtenir un certificat de propriété en Turquie
La base pour obtenir un TAPU est un achat confirmé de propriété en Turquie. Avant de demander un TAPU, le nouveau propriétaire doit signer un contrat de vente, procéder à une évaluation indépendante de la propriété, effectuer tous les règlements avec le vendeur et obtenir un numéro fiscal turc (TIN).
Les dispositions légales relatives à l’ achat de biens immobiliers par des étrangers sont inscrites dans les articles 35 et 36 de la loi turque sur le cadastre n ° 2644 .
Obtention d’un TAPU par un étranger
Préalablement à l’obtention d’une attestation, l’acheteur doit résoudre tous les problèmes liés à l’achat d’un bien immobilier : sélectionner un bien, procéder à une expertise indépendante de sa valeur, souscrire une assurance, signer un contrat de vente et transférer de l’argent au vendeur.
Ce n’est qu’après tout cela qu’une demande de titre de propriété peut être soumise. Notamment, l’acheteur et le vendeur doivent se présenter ensemble aux autorités cadastrales et signer l’absence de documents de réclamation.
Voyons les étapes nécessaires pour obtenir un TAPU en Turquie.
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Étape 1 : Choisir une propriété
Tout d’abord, l’acheteur doit sélectionner une propriété en tenant compte des restrictions suivantes pour les étrangers :
- les étrangers ne peuvent pas posséder plus de 10% de la superficie d’un quartier qui est en propriété privée (les frontières des quartiers sont déterminées par l’État);
- un étranger ne peut pas posséder plus de 30 hectares de terres dans tout le pays ;
- les étrangers ne sont pas autorisés à acheter des biens dans les zones stratégiques, militaires et autres zones protégées en Turquie ;
- l’achat de biens immobiliers dans des zones protégées privées n’est possible qu’avec l’autorisation du gouverneur de cette zone ;
- Les citoyens russes et ukrainiens ne peuvent pas acheter de biens immobiliers sur la côte de la mer Noire.
Le choix de la propriété est déterminé par l’emplacement, le budget de l’investisseur et l’objectif global : obtenir la citoyenneté ou percevoir des revenus locatifs. Istanbul, Mugla et Aydin offrent une bonne sélection de propriétés adaptées au programme de citoyenneté par investissement. Des propriétés locatives avec de bons rendements peuvent être trouvées à Antalya, Alanya et d’autres régions de villégiature. Cela étant dit, l’investisseur peut capitaliser sur la croissance de la valeur de la propriété dans presque toutes les régions de Turquie.
Étape 2 : Vérification et achat de la propriété
Les propriétés appropriées doivent être vérifiées pour les charges: arrestation judiciaire, obligations collatérales, droit prioritaire de rachat ou droit de résidence.
Il convient de prêter attention au type de droits acquis sur les biens immobiliers. Les transactions avec des propriétés en construction sont conclues sur la base du droit Kat irtifakı. Sous Kat irtifakı, la superficie de la propriété est indiquée par une valeur indicative du projet. La superficie réelle de la propriété achevée peut être différente. Une fois la construction terminée, un examen d’état est effectué et un permis de mise en service est délivré. Le droit Kat mülkiyeti peut ensuite être enregistré pour une propriété dans le bâtiment achevé.
Les acheteurs se voient parfois proposer des appartements avec Kat irtifakı dans des immeubles nouvellement construits. Cela peut signifier qu’il y a eu des écarts par rapport au plan initial du projet et que l’installation n’a pas encore reçu de permis d’exploitation de la municipalité. Même si les écarts avec le plan du projet sont insignifiants, l’enregistrement de la propriété de ces propriétés peut être retardé. Le promoteur doit d’abord éclaircir les questions avec les experts de l’État.
Afin d’éviter les mauvaises surprises, nous vous recommandons de vérifier la documentation du projet et tous les types de charges avant la transaction. Un avocat local peut vous aider en transmettant les demandes de renseignements sur la propriété aux autorités compétentes.
Si les documents sont en règle et que l’acheteur est satisfait, il ouvre un compte dans une banque turque, signe un contrat de vente, paie l’achat et reçoit un NIF turc.
Étape 3 : Réalisation d’une estimation du bien
Pour obtenir un TAPU en Turquie, une évaluation de la valeur marchande du bien est nécessaire. Elle est réalisée selon les normes internationales. Cette procédure est conçue pour protéger les investisseurs contre la fraude en montrant la valeur réelle de la propriété.
Il est permis d’indiquer la valeur estimative de la propriété dans un certificat TAPU, même si le prix réel de la propriété était plus élevé. Cela peut être avantageux pour le propriétaire, car les taxes et les frais de délivrance d’un TAPU sont facturés sur la valeur estimative.
Pour l’estimation de la propriété, vous devez contacter un expert certifié. Ses services coûtent environ 200 euros ; l’évaluation est généralement prête en 2 à 3 jours.
Étape 4 : Assurer la propriété
Pour obtenir une TAPU sur les terrains qui comportent des constructions, une police d’assurance obligatoire contre les dommages après un tremblement de terre et autres catastrophes naturelles (DASK) est requise. Le coût de l’assurance dépend de nombreux paramètres : surface et emplacement de l’immobilier, activité sismique, etc. Par exemple, assurer une installation de 100 m² à Istanbul coûtera environ 18 euros par an, alors qu’à Alanya, où l’activité sismique est plus faible , le coût sera d’environ 7 euros.
Étape 5 : Demander un TAPU
Pour postuler à un TAPU en Turquie, vous devez préparer les documents suivants :
- un passeport international valable au moins six mois;
- 2 photographies de format 3×4 cm;
- NIF turc ;
- Informations sur le compte bancaire turc ;
- le rapport d’évaluation de la propriété ;
- une police d’assurance (pour un terrain avec bâtiments);
- une procuration si le propriétaire ne peut être présent en personne.
Vous pouvez demander un certificat en personne ou par l’intermédiaire d’un représentant autorisé à la Direction générale du registre foncier et du cadastre. Après avoir soumis les documents, le demandeur doit attendre une notification par SMS concernant la date fixée de la visite pour signer le certificat.
Étape 6 : Paiement des droits et taxes
Le propriétaire de la propriété doit payer une taxe, qui est de 4% de la valeur cadastrale de la propriété.
Il doit également payer la taxe d’État pour les formalités administratives et les services d’un interprète d’État, d’un montant de 200 euros.
Les frais de fonds de roulement, qui dépendent du coefficient régional, doivent également être payés. À Antalya, ces frais sont d’environ 100 euros.
Étape 7 : signer les papiers
Au jour fixé, l’acheteur et le vendeur, ou leurs représentants autorisés, se présentent au bureau du cadastre, qui est défini par la situation du bien. Si l’un des participants ne parle pas turc, un interprète d’État doit alors être présent.
Lors de cette réunion, l’acheteur et le vendeur signalent qu’ils n’ont aucune réclamation l’un contre l’autre, après quoi les informations sur le nouveau propriétaire sont entrées dans le registre national de l’immobilier. L’acheteur devient le plein propriétaire de la propriété et reçoit un titre de propriété turc.
Dans quelques jours, le TAPU sera publié. En moyenne, l’ensemble du processus prend de 3 à 7 jours.
Le coût total d’obtention d’un TAPU
Le coût d’obtention d’un TAPU en Turquie comprend les frais suivants :
- la taxe foncière, qui est de 4% de la valeur, mentionnée dans le certificat ;
- l’obligation de l’État pour les formalités administratives et les services d’un interprète d’État – environ 200 euros ;
- la redevance du fonds de roulement, qui dépend du coefficient régional ; par exemple, Antalya c’est environ 100 euros.
