Le système viager pour l’achat d’une maison représente environ 10 % de toutes les ventes de propriétés privées en France. Dans ce système, vous, l’acheteur, vous engagez à acheter la propriété du vendeur, mais n’en prenez généralement pas possession avant le décès du vendeur.
Les dispositions du viager.
Cela peut sembler étonnant, mais ce système aide les personnes âgées, qui peuvent vivre seules, à prendre conscience de la valeur de leur maison de leur vivant. Tout en restant dans leur propriété. Il agit effectivement comme un complément de pension.
L’avantage pour l’acquéreur est qu’il offre la possibilité d’acheter un bien à très bon marché et souvent dans un bon quartier. De plus, l’avantage de voir des frais de notaire réduits de seulement 3%. Cependant, la transaction est essentiellement un gros pari dans la mesure où si le vendeur vit depuis longtemps, vous ne pourrez peut-être pas prendre possession de la propriété avant de nombreuses années.
Les différents types de viager.
Le système viager n’est pas une proposition à court terme et s’adresse principalement aux investisseurs institutionnels, aux acheteurs fortunés à la recherche d’un logement pour leur retraite et aux investisseurs étrangers qui souhaitent une résidence secondaire en France à moyen et long terme.
Il existe trois façons d’acheter une propriété en viager :
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- L’acheteur verse au vendeur une somme forfaitaire plus une rente mensuelle.
- L’acheteur verse au vendeur une somme forfaitaire, mais pas d’annuité.
- L’acquéreur ne verse au vendeur qu’une rente mensuelle, mais pas de somme forfaitaire.
Le viager par somme forfaitaire : aussi appelé « bouquet.
Selon une étude, 95 % des viagers ont des locataires. Plus précisément, le vendeur vit sur place jusqu’à ce qu’il décède ou parte (par exemple pour entrer dans un logement protégé). Environ 30 % de ces propriétés louées deviennent vacantes avant le décès du vendeur. Ce qui signifie que l’acheteur peut alors vivre dans la propriété ou la louer pour créer un revenu.
Enfin, 5% de ces propriétés demeurent vacantes au départ. Ce qui permet à l’acheteur d’emménager immédiatement ou de louer la propriété et d’utiliser les revenus locatifs pour financer les paiements mensuels au vendeur.
Droits et obligations inhérents au viager.
L’achat via le système viager implique certains droits et obligations des deux parties.
En effet, l’acquéreur devient le nouveau propriétaire au jour de l’échange des titres de propriété. Il doit alors payer les éventuels gros travaux à effectuer sur la propriété, ainsi que la taxe foncière. Il peut vendre la propriété quand bon lui semble, sans avoir besoin de l’approbation du vendeur. De plus, il peut souscrire une police d’assurance pour le couvrir au cas où le vendeur vivrait plus longtemps que prévu.
À son tour, le vendeur est autorisé à vivre dans la propriété mais pas à la louer. Il doit payer les frais de service (ces propriétés sont souvent des appartements recherchés dans des immeubles d’époque), les taxes locales et l’entretien.
Peut-on l’annuler ?
Le contrat est nul si le vendeur décède dans les 20 jours suivant l’échange des contrats. Un autre cas, si on constate que l’acheteur savait que le vendeur avait une maladie incurable lorsqu’il a acheté le bien ! Par ailleurs, si on constate que le prix de vente s’avère trop bas. Autrement dit, que les chiffres ont été manipulés d’une manière ou d’une autre pour éviter les droits de succession.
