Rome propose d’augmenter l’impôt forfaitaire (flat tax) destiné aux résidents étrangers fortunés. Le forfait passerait de 200 000 € à 300 000 € par an. Le gouvernement présente cette mesure comme un apport de recettes pour le budget 2026 et comme une réponse politique aux critiques sur l’inégalité. Mais la hausse, de 50 %, rompt avec huit ans d’une politique d’attraction très agressive.
Qui est concerné par la flat tax et comment fonctionne t-elle
Le régime cible les personnes qui n’ont pas été résidentes fiscales en Italie pendant la plupart des dix dernières années. En payant ce forfait, ces personnes s’acquittent d’un montant fixe en substitution de l’impôt sur leurs revenus étrangers. Le dispositif permet d’inclure des membres de la famille moyennant un supplément. Cette modalité a évolué plusieurs fois depuis son lancement en 2017.
Le signal envoyé au marché des ultrafortunés
L’effet immédiat est psychologique. Une fiscalité plus lourde envoie un message : l’Italie devient moins généreuse. Les ultra-fortunes recherchent avant tout la prévisibilité. Une hausse forte et rapprochée soulève des doutes sur la stabilité future du régime. Dans ce contexte, certains profils pourraient renoncer à s’installer ou partir. Les décideurs italiens misent sur le message d’équité sociale, mais le risque est de perdre ce qu’ils ont attiré.
Comparaison rapide de la flat taxe européenne
L’Europe offre aujourd’hui un patchwork de régimes pour attirer les riches étrangers.
- Le Royaume-Uni a supprimé son régime “non-dom” et durci ses conditions ces dernières années. Ce qui a déplacé certains flux de capitaux vers le continent.
- Le Portugal a révisé son statut NHR et restreint les nouvelles admissions. Notamment en réponse à une crise du logement et à des pressions politiques.
D’autres pays proposent des alternatives.
- La Grèce propose un régime avantageux pour retraités. Par ailleurs, Chypre conserve des assouplissements pour certains revenus.
Voir aussi – Immobilier en Grèce : L’île d’Eubée (Evia) le nouvel eldorado des investisseurs
- La Suisse reste attractive via ses barèmes cantonaux et ses forfaits négociés. Enfin, Monaco conserve son atout majeur, l’absence d’impôt sur le revenu pour les résidents.
Ces options forment une toile de sécurité pour les personnes cherchant à arbitrer leur domicile fiscal.
Traduction immobilière de la mobilité des riches
Chaque résident fortuné qui choisit l’Italie ne consomme pas qu’un permis fiscal. Il achète des biens de prestige, embauche des services privés et investit dans la restauration, la rénovation, l’art, le yachting.
Les rapports sur la richesse et le logement montrent que l’arrivée d’ultra-riches pousse la demande sur l’immobilier premium et tend à comprimer l’offre dans des quartiers centraux protégés. Une modification importante de l’attractivité fiscale risque donc d’entraîner un reflux des demandes sur le segment luxe.
Trajectoires immobilières critiques pour l’Italie
1. Contraction éclair de la demande haut de gamme
La hausse du forfait fiscal risque d’entraîner une déviation rapide des flux d’acheteurs fortunés vers des juridictions perçues comme plus stables. Les profils sensibles à la fiscalité comme: family offices, entrepreneurs mobiles, nouveaux résidents fortunés, pourraient réorienter leurs acquisitions. En l’occurrence vers des régions comme Monaco, la Suisse, le Portugal ou certaines villes grecques encore très incitatives.
Cette migration d’intentions d’achat toucherait en priorité les segments supérieurs, en particulier les biens dépassant 3 à 5 millions d’euros. Les études de marché montrent que ce segment réagit presque immédiatement aux signaux politiques. Les agences spécialisées dans le prestige pourraient enregistrer un ralentissement des demandes dès le trimestre suivant l’annonce, avec un impact visible sur les volumes de transactions dans les 6 à 12 mois.
Le risque le plus critique reste la perte d’acheteurs “moteurs”. Ceux dont les acquisitions créent un effet domino sur les restaurations, les rénovations et les projets de repositionnement urbain.
2. fragilisation progressive des prix dans les centres historiques
Les centres historiques italiens ont bâti leur valorisation sur deux piliers : la rareté du patrimoine et l’appétit des ultra-riches internationaux. L’introduction d’un prélèvement forfaitaire plus lourd pourrait perturber ce mécanisme. Une part des acheteurs étrangers percevrait désormais Rome, Milan ou Florence comme moins attractives.
Cette inflexion créerait une tension baissière, d’abord légère, puis plus marquée si les flux sortants s’accumulent. Les biens premium situés dans les zones UNESCO ou au sein d’axes touristiques pourraient perdre une partie de la pression haussière. Notamment, celles qui les maintenait hors du marché traditionnel.
Toutefois, l’offre extrêmement limitée dans ces secteurs pourrait amortir la correction à court terme. Le vrai danger réside dans l’effet de confiance. En effet, si les acheteurs internationaux privilégient d’autres capitales européennes, la stabilisation des prix pourrait s’effriter sur plusieurs trimestres sans que l’offre ne se réajuste.
3. fragmentation géographique et recomposition des zones de prestige
L’impact de la réforme italienne s’exprimerait de manière très asymétrique. Les marchés fondés sur le prestige pur. Par exemple, Toscane, Côte ligure, lac de Côme, ces lieux restent fortement dépendants des expatriés fortunés. Ces territoires pourraient connaître une correction plus visible, principalement parce que leur demande étrangère dépasse souvent 40 à 60 % des transactions dans le très haut de gamme.
À l’inverse, les centres économiques comme Milan ou Bologne bénéficient d’une demande plus structurelle liées aux sièges internationaux, à la finance, au design et à l’industrie. Leur exposition à la mobilité fiscale est donc moindre.
Un autre phénomène pourrait émerger : la montée en attractivité de zones secondaires autrefois marginales. Des cités abordables ou des régions en reconversion industriel-touristique, pourraient capter une demande plus lifestyle. En l’occurrence, moins sensible à l’optimisation fiscale.
Cette recomposition géographique donnerait un marché à deux vitesses. Le premier, haut de gamme, très soumis aux flux fiscaux internationaux. En second, un segment intermédiaire pouvant profiter du repositionnement de certains acquéreurs.
Stratégies d’atténuation possibles
Pour limiter les dégâts, l’Italie peut jouer sur plusieurs leviers. Tout d’abord:
-
-
- améliorer la prévisibilité législative,
- maintenir des incitations pour l’investissement productif (création d’emplois locaux),
- offrir des packages résidentiels ciblés (composantes non fiscales : visas, éducation, santé privée
- revoir l’équilibre familial du forfait afin de ne pas décourager les familles patrimoniales.
-
Mais chaque concession réduit la recette attendue et complexifie le message politique initial.
Flat tax Italie : une réforme explosive pour le marché immobilier européen
La hausse de la flat tax à 300 000 € marque un tournant. L’Italie choisit l’équité apparente au prix d’un risque compétitif. Le vrai test viendra dans les 12 à 24 mois. Si les flux de richesses se détournent vers d’autres juridictions, l’immobilier de luxe italien pourrait essuyer un recul perceptible. Si au contraire l’État parvient à combiner stabilités réglementaire et attractivité non fiscale, la baisse resterait limitée. Le pari parait fragile. Rome joue serré entre justice sociale et dépendance aux capitaux privés.
