Les marchés immobiliers européens se préparent-ils à une liquidation?

Voici un aperçu des changements que nous avons constatés dans les prix de l’immobilier en Europe, les tendances qui définiront les deux prochaines années et les bonnes affaires qui attirent les investisseurs en ce moment. 

L’argent bon marché a fondamentalement changé la donne en Europe. Les régulateurs financiers européens évitent les effets néfastes des verrouillages en injectant une quantité énorme de liquidités dans l’économie.Il s’agit d’une évolution attendue car l’assouplissement quantitatif a été l’outil de politique monétaire de choix au cours des douze dernières années, maintenant les taux d’intérêt proches de zéro ou négatifs, et se traduisant par des rendements de 1 à 2% au maximum.

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Les prêts hypothécaires abordables rendent le logement plus cher sur les marchés immobiliers européens

Dans ce contexte, la demande d’actifs sans risque reste généralement stable ou continue d’augmenter. Les résidences sont le type de bien immobilier le moins risqué car la demande de logements résidentiels provient de grands investisseurs institutionnels – tels que des fonds ou des sociétés d’investissement qui achètent des appartements par centaines et par milliers – ainsi que des clients privés qui achètent une propriété pour leur propre usage ou pour le louer en dehors.

Les prix des logements dans la plupart des pays européens sont actuellement stables ou en hausse, comme le montrent les tendances des prix au Royaume-Uni, en Allemagne, aux Pays-Bas et au Portugal. La demande est principalement soutenue par des programmes hypothécaires qui couvrent jusqu’à 80 à 90% du prix de l’appartement à raison de 0,5 à 1,5% par an, le reste étant subventionné par l’État.

Les développeurs ont remarqué une tendance émergente qui indique une forte préférence pour les maisons plus grandes, car de nombreuses personnes passent au travail à distance. Les acheteurs demandent de plus en plus de maisons et d’appartements avec des pièces calmes séparées ou entièrement équipées.

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Location de bureaux pour revenir aux tarifs 2017-2018

Le ralentissement de l’activité commerciale en raison de la pandémie du COVID-19 et des verrouillages a réduit la demande de bureaux. En conséquence, le prix des espaces de bureaux a baissé.

Pour le moment, personne ne sait à quoi ressembleront les tarifs de location de bureaux sans lien de dépendance au cours des deux prochaines années, mais du point de vue actuel, les loyers des bureaux devraient chuter aux taux de 2017-2018, qui sont de 15 à 20% inférieurs à ceux de 2019. On s’attend à ce que les propriétés de classe C et périphériques soient les plus vulnérables. 

Le travail à distance étant susceptible de se poursuivre jusqu’en 2021, les entreprises préféreront louer des bureaux plus petits. Dans le même temps, 2021 pourrait être le meilleur moment pour investir dans de telles propriétés, car elles seront disponibles à l’achat à des prix raisonnables. Ce sont des bonnes affaires à saisir, d’autant plus à cause de la surchauffe du marché en 2019 et au début de 2020.

Il ne faut pas s’attendre à des ventes ou à des remises sur les matériaux pour des propriétés de qualité situées dans des emplacements centraux, mais il serait possible de trouver un projet de réaménagement complexe qui pourrait être un peu usé et / ou avoir de mauvais locataires. L’investissement dans de telles propriétés pourrait se traduire par une croissance potentielle intéressante de la capitalisation lors de la reprise de l’activité économique.

L’avenir du commerce de détail est obscur

La plupart des espaces de vente au détail et des restaurants perdent du terrain pendant cette pandémie. Selon  Opentable, le taux d’occupation moyen des restaurants en 2020 a diminué de 35% par rapport aux niveaux de 2019 en Allemagne et de 50% au Royaume-Uni.

Les gouvernements européens ont du mal à soutenir les entreprises en canalisant l’argent pour couvrir les pertes de profits et les salaires partiels, et en accordant des prêts sans intérêt.De nombreux locataires renégocient leurs tarifs de location. Bien qu’il n’y ait eu aucun signe de faillite massive jusqu’à présent, certains propriétaires privés et grandes chaînes ont en effet fait faillite. Par exemple, la chaîne de restaurants italienne Vapiano et la chaîne de restaurants allemande Maredo ont tous déposé le bilan en 2020.

Alors que les grands supermarchés et les magasins des quartiers résidentiels ont été moins touchés par la pandémie, il est peu probable que d’autres espaces de vente au détail reviennent au niveau de 2019 dans un proche avenir. Alors même que le commerce digital est en plein essor, les espaces de vente au détail occupés par des entreprises de grande consommation non alimentaires sont confrontés à de nombreux défis. 

Cela dit, de grands défis impliquent souvent de grandes opportunités. De nombreux investisseurs et promoteurs envisagent maintenant de réaménager des centres commerciaux à des fins différentes – des logements résidentiels ou des espaces de stockage accessibles à pied, pour n’en nommer que quelques-uns. Ces propriétés sont souvent situées dans le centre de la ville, il est donc peu probable qu’elles restent inoccupées longtemps. Par exemple, John Lewis, une chaîne de grands magasins basée au Royaume-Uni, a décidé de se lancer dans la construction de maisons de location dans les zones proches de leurs propriétés commerciales.

Les clients privés pourraient être intéressés par les petits espaces de vente au détail dans les zones piétonnes qui pourraient être disponibles à un prix réduit. Cependant, ces propriétés sont plus susceptibles d’être vendues sans locataires et ne feraient pas l’objet d’une acquisition par emprunt. 

Stockages: les rendements baissent tandis que les prix augmentent

Les entrepôts et les installations de stockage ont connu une croissance explosive des prix à travers le monde, les prix des entrepôts dépassant les tarifs de location et, par conséquent, poussant les rendements à la baisse au cours des cinq dernières années. Pourtant, les investisseurs ont constaté que même la génération plus âgée exploitait le marché digital en 2020 et commandait des produits et de la nourriture en ligne. Cela a assuré aux investisseurs que les entrepôts seront encore plus demandés par les détaillants et les autres locataires.

Les prix des entrepôts et des installations de stockage augmentent plus rapidement que tout autre type de biens immobiliers.Alors que les installations de stockage de qualité sur les marchés immobiliers européens développés gagnaient 7 à 9% il y a cinq ans, elles rapportent désormais un modeste 4 à 6%. Les tarifs de location ont augmenté de 50% au cours de cette période sur les marchés immobiliers européens. En tant qu’actifs en soi, ces installations ont augmenté trois fois plus en valeur.

Les hôtels en première ligne pour contrer le verrouillage

Au printemps 2020, les gouvernements ont soutenu les hôteliers en leur offrant des subventions salariales, des périodes sans loyer et d’autres aides financières. Lorsque certaines mesures de verrouillage ont été levées en été, les hôtels ont vu une augmentation organique des taux d’occupation, bien que loin de revenir aux chiffres d’avant la pandémie.

Le taux d’occupation moyen des hôtels allemands est passé d’environ 80% en 2019 à 30-40% à l’été 2020, avant même la deuxième vague de cas de COVID-19. Au milieu de la deuxième vague de cas de COVID-19 à l’automne, les hôteliers ont perdu environ 70% de leurs rendements pour la saison, y compris les revenus généralement générés par le tourisme MICE.

À en juger par les statistiques les plus récentes sur les cas de COVID-19, il y a peu de chances que les restrictions soient levées bientôt. Cela signifie qu’il est peu probable que les hôtels voient leur taux d’occupation rebondir avant au moins l’été 2021. Pour aggraver les choses, même l’automne 2021 reste douteux. 

Si nous supposons que le trafic touristique et d’affaires sera rétabli maintenant que quelques vaccins efficaces sont en cours de déploiement, alors aujourd’hui est un meilleur moment que dans la dernière décennie pour investir dans le segment hôtelier.

Les propriétés centrales des marchés immobiliers européens, surtout dans les pays développés comme l’Allemagne, seront probablement vendues à des remises minimales car le marché est inondé. 

Demande croissante de micro-appartements dans le secteur de la location à moyen et long terme

Une niche de logement partagé sur le marché qui a connu une croissance rapide au cours de la dernière décennie comprend les micro-appartements, les colocations et les appartements étudiants.

Ceux-ci peuvent être divisés en deux formats: location à court terme / journalière et location à moyen terme / mensuelle (ou plus longue).

Les locations à la journée ont été affectées plus particulièrement par la pandémie du COVID-19 car le taux d’occupation a été faible.La plupart de ces propriétés passeront à l’avenir à des offres de location à moyen et long terme, tandis que les hôtels pencheront vers le format des appart-hôtels. Un studio qui dispose d’une cuisine pourrait être une unité autonome dans un appart’hôtel. Cela pourrait remplacer une maison à part entière et rendre les appart-hôtels plus attractifs, atténuant le risque de sous-performance en raison des faibles taux d’occupation.

Il est peu probable que la demande de baux de petits appartements dans les quartiers résidentiels des grandes et moyennes villes des marchés immobiliers européens diminue, ce qui garantit que de tels projets restent intéressants pour les investisseurs. Cependant, le segment des pensions, qui cible les voyageurs d’affaires, est en difficulté. Les banques hésitent à financer de tels projets en raison de l’incertitude quant à savoir si leurs entreprises clientes paieront les frais de voyage potentiels au cours des deux prochaines années.

Des perspectives d’investissement en hausse dans les résidences pour seniors

Au milieu de la turbulence du marché qui a frappé les types classiques d’immobilier commercial, de nouvelles classes d’actifs prometteuses comme les résidences pour personnes âgées maintiennent le marché à flot.

Les revenus locatifs de ce segment sont restés stables malgré la crise du COVID-19 car les taux d’occupation de ces installations ne diminuent pas et les locataires sont soit suffisamment aisés pour payer leur loyer en temps opportun, soit le gouvernement subventionne leur loyer.

Le logement des seniors en Europe produit des rendements de 4 à 5% en moyenne. Les perspectives sont plutôt optimistes car la population européenne vieillit et la demande de logements pour seniors augmentera dans les décennies à venir. En effet, il y a déjà des files d’attente pour les établissements de soins pour personnes âgées dans de nombreux endroits en Allemagne.

Les contrats de location hybrides gagnent en popularité

La pandémie COVID-19 a montré que les accords de location fixes ne protègent pas les locataires dans de nombreux pays. Pour cette raison, on s’attends à ce que les contrats des sur les marchés immobiliers européens évoluent plutôt vers des accords de gestion et des contrats hybrides.

Un contrat hybride réunit les caractéristiques d’un contrat de location et d’un contrat de gestion, et est déterminé par le paiement de loyer minimum plus un pourcentage des revenus ou des bénéfices du locataire. 

Dans le même temps, les baux fixes resteront attractifs pendant longtemps, en particulier pour les banques, les acheteurs institutionnels et les propriétaires qui ne souhaitent pas se plonger dans les moindres détails des activités de leurs locataires. Néanmoins, les propriétaires seront contraints de mieux comprendre les activités de leurs locataires à l’avenir, afin d’évaluer les risques inhérents à l’investissement dans une propriété particulière. 

Les développeurs doivent parier sur le logement, les résidences pour personnes âgées et les entrepôts

Les pays du sud de l’Europe ont moins de liquidités, des banques plus pauvres et ont vu moins de soutien gouvernemental et de subventions aux entreprises. Pour ces raisons, le sud de l’Europe devrait connaître davantage de faillites, de saisies immobilières et de liquidations à des prix inférieurs.

En revanche, les pays aisés du nord de l’Europe devraient rebondir plus rapidement, même dans les segments de l’immobilier où les rendements ont considérablement baissé. 

La baisse des revenus personnels, le trafic de passagers réduit et les possibilités limitées de se déplacer et de voyager ont durement frappé le secteur de l’hôtellerie. Cependant, les besoins essentiels des personnes restent les mêmes, de sorte que le logement semble aujourd’hui ne pas pouvoir être mieux. Les gens vont moins dans les restaurants et les cafés et achètent plus dans les magasins, ce qui stimule les achats en ligne ou les installations de vente en ligne et de stockage.

Les promoteurs installés sur les marchés immobiliers européens construisent désormais des maisons, des établissements de soins pour personnes âgées et des entrepôts plus activement que les autres segments. Les bureaux, les hôtels et les espaces commerciaux sont sous le choc de la détérioration des activités de leurs locataires et leur liquidité diminue en conséquence.

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