L’immobilier britannique a enduré neuf mois difficiles, mais les ingrédients d’une reprise commencent à se mettre en place.
L’immobilier commercial britannique a connu une forte correction des prix au cours des neuf derniers mois. Les valeurs en capital ont commencé à chuter l’été dernier et sont maintenant inférieures de 21 % à leur sommet de juin 2022. Il s’agit de la plus forte correction depuis la période qui a immédiatement suivi la faillite de Lehman Brothers en 2008. La question clé pour les investisseurs est maintenant de savoir dans quelle mesure les prix vont encore baisser avant la marché trouve un plancher ?
Le coût d’emprunt le principal coupable
À ce jour, le principal facteur de baisse des valeurs du capital a été la hausse des taux d’intérêt et un changement défavorable du sentiment des investisseurs, plutôt qu’une baisse de la demande des occupants et des loyers. Le coût total de la dette bancaire couverte sur des actifs de bonne qualité est passé de 3,5 % il y a un an à 6 %. Les rendements obligataires à 10 ans s’établissent désormais à 3,75% contre 1% début 2022.
En réponse, les acheteurs adossés à la dette et les investisseurs disposant de fonds propres ont exigé des prix plus bas afin d’atteindre leurs objectifs de rendement. L’impasse avec les vendeurs a fait grimper les rendements immobiliers et déprimé les transactions. Le rendement initial moyen est passé de 4,2% en juin 2022 à 5,2% en janvier (source MSCI) et la valeur totale des transactions au quatrième trimestre 2022 a été inférieure de 60% à celle du dernier trimestre 2021. En revanche, les valeurs locatives à le niveau agrégé a continué d’augmenter lentement au cours du second semestre de l’année dernière.
L’inflation sera difficile à maîtriser
Ce qui se passera ensuite pour l’immobilier britannique dépendra largement de l’inflation et des taux d’intérêt. Il existe un risque qu’une forte inflation se perpétue d’elle-même, car la pénurie de personnel alimente une spirale prix-salaires. Il est également possible que le besoin de l’UE de remplacer le gaz russe par des sources alternatives déclenche une nouvelle flambée des prix de l’énergie.
Cependant, bien qu’il existe des risques extrêmes, le consensus parmi les économistes est que l’inflation diminuera de moitié pour atteindre environ 5 % d’ici la fin de 2023. Les augmentations passées des prix des aliments et de l’énergie disparaîtront de la comparaison annuelle et la fin de la politique chinoise zéro-Covid devrait lisser les chaînes d’approvisionnement. En conséquence, la Banque d’Angleterre devrait augmenter une fois de plus son taux directeur à 4,25 %, puis s’arrêter. La chute des prix de l’immobilier encouragera sûrement également la Banque à adopter une attitude accommodante, compte tenu de sa responsabilité en matière de stabilité financière et de l’important portefeuille hypothécaire de nombreuses banques.
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Implications pour l’immobilier – une année en deux moitiés ?
Si le consensus sur l’inflation et les taux d’intérêt est correct, il est fort possible que les valeurs en capital trouvent un plancher au cours de l’été, 25 à 30 % en dessous de leur pic de juin 2022.
Nous nous attendons à ce que les valeurs locatives soient globalement stables au niveau de tous les biens jusqu’en 2023-2024. La récession de cette année devrait être relativement modérée et il y a peu de risque qu’une offre excédentaire de nouveaux espaces frappe le marché au mauvais moment. Par exemple, le nombre total d’espaces de bureaux dans le centre de Londres n’augmentera que de 1 à 2 % entre 2022 et 2024. Cela se compare à 5% pendant la crise financière mondiale (GFC) et à 13% pendant la récession du début des années 1990.
Dans l’ensemble, nous prévoyons qu’une baisse des valeurs locatives des centres commerciaux, des loisirs et des bureaux secondaires sera compensée par une croissance des valeurs locatives industrielles, des parcs commerciaux, des bureaux de premier ordre et des résidences. L’accent croissant mis sur la durabilité signifie que les bâtiments « verts » connaîtront généralement une croissance des loyers plus rapide et souffriront de moins de vacance que les bâtiments à faible efficacité énergétique dans la même partie du marché.
Les acheteurs sont là
En ce qui concerne le marché de l’investissement, certains investisseurs très endettés auront du mal à refinancer les prêts qui arrivent à échéance cette année. Nous estimons qu’environ 45 milliards de livres sterling de dette doivent être refinancées en 2023 et l’augmentation des coûts financiers signifie que le ratio de couverture des intérêts sur les actifs présentant des ratios prêt/valeur élevés est probablement passé en dessous de 1,5x, ce qui est le seuil critique pour de nombreux prêteurs. Les propriétaires de ces actifs devront soit injecter plus de fonds propres, soit vendre.
Cependant, du côté positif, la forte augmentation des rendements depuis l’été dernier signifie que l’immobilier se rapproche désormais de la juste valeur pour les fonds de pension britanniques et les autres investisseurs disposant de fonds propres. L’écart entre le rendement initial moyen et les obligations à 10 ans est désormais revenu à 1,5 %, proche de sa moyenne de 2 % sur les 30 dernières années. L’écart est plus faible qu’au cours de la dernière décennie où il était en moyenne de 3 %, mais l’écart a été exagéré par l’assouplissement quantitatif qui a fait baisser artificiellement les rendements obligataires.
Nous constatons également un regain d’intérêt pour l’immobilier britannique de la part d’investisseurs internationaux. La dernière enquête d’intentions INREV (Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles) publiée en janvier a révélé que le Royaume-Uni est le deuxième marché immobilier le plus populaire parmi les investisseurs asiatiques, du Moyen-Orient et nord-américains ciblant l’Europe. C’est le troisième plus populaire parmi les investisseurs européens.
Cela reflète en partie le fait que le marché immobilier britannique est plus liquide que les autres marchés européens et a réévalué plus rapidement. Nous estimons que les valeurs du capital dans la zone euro n’ont baissé que de 6 à 8 % depuis juin 2022. C’est en partie parce que le risque politique a diminué après la nomination du gouvernement de Rishi Sunak en octobre et que la livre sterling s’est stabilisée.
La reprise prend forme
Les facteurs qui soutiendront une reprise de la demande des investisseurs pour l’immobilier au Royaume-Uni commencent à se mettre en place. Les rendements obligataires semblent avoir trouvé un nouvel équilibre post-pandémique, le Royaume-Uni a réévalué plus rapidement que les autres marchés immobiliers et la livre sterling s’est stabilisée. Certes, la prévision est une activité dangereuse et la prévision des points de retournement est particulièrement hasardeuse.
Les récessions précédentes ont immédiatement été suivies de périodes de forte performance immobilière. Si l’inflation au Royaume-Uni continue de baisser et que la récession est relativement modérée, les investisseurs devraient envisager de déployer des capitaux plus tard cette année.
