L’enquête Emerging Trends in Real Estate classe la ville de Berlin comme le marché immobilier le plus stable d’Europe, avec 85 % des Berlinois louant les appartements dans lesquels ils vivent. Dans le même temps, la capitale allemande impose également certaines des conditions les plus restrictives comme la réglementation sur les loyers car la demande de biens locatifs dépasse l’offre, obligeant les autorités municipales à imposer des règles strictes afin de contrôler les prix des loyers. Alors comment louer un appartement à Berlin lorsqu’on est le propriétaire?
Quel appartement peut être loué à court terme ?
Il est très difficile de louer un appartement à court terme à Berlin.
En 2013, Berlin a adopté une loi qui interdit l’utilisation d’appartements résidentiels à d’autres fins que la résidence (comme des bureaux ou des locations à court terme, par exemple). La violation de cette loi est passible d’une peine pouvant aller jusqu’à 500 000 €.
Malgré cela, l’utilisation prévue d’un appartement peut être modifiée en obtenant un permis des autorités du district. Cela crée une opportunité pour les propriétaires de faire de l’argent sur les biens locatifs.
S’il n’est pas toujours facile d’obtenir de tels permis auprès des autorités locales – notamment dans les quartiers comptant de nombreux hôtels – un permis peut être accordé si au moins l’une des conditions suivantes est remplie :
- L’intérêt public passe avant les objectifs personnels, par exemple lorsque le logement est loué aux parents de patients qui viennent à Berlin d’autres villes pour un traitement médical.
- Le bailleur a désespérément besoin d’argent et le seul moyen d’éviter une situation économique désastreuse est de louer son bien à court terme. Notez que la flambée des taux de location à long terme à Berlin rend difficile de remplir cette condition à l’heure actuelle.
- Le bailleur construit une autre propriété résidentielle à des fins de location à long terme. Dans un tel cas, la loi considère le bailleur éligible à un permis de location à court terme car il contribue à pallier la pénurie de locaux d’habitation.
Une fois le permis de courte durée accordé, le taux de location doit être fixé proche du taux moyen du quartier.
Des frais de dossier de 225 € sont facturés par local d’habitation. Des frais supplémentaires peuvent être engagés dans certains cas : si une expertise est requise, par exemple. Le traitement d’une demande de permis prend entre deux et six semaines. Un permis peut être accordé de façon permanente ou pour une durée déterminée.
Si un permis est accordé, une indemnité de 6 € par m² doit être versée aux autorités de la ville. Pour cette seule raison, de tels baux à court terme n’auraient pas de sens économique pour de nombreux propriétaires d’appartements.
Lorsqu’un permis est accordé, un numéro d’enregistrement est attribué au local d’habitation spécifique visé par ce permis. Ce numéro d’enregistrement n’est pas transférable et doit être précisé dans toute annonce de location courte durée.
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Quelles sont les règles de plafonnement des loyers pour louer un appartement à Berlin ?
Une loi imposant des plafonnements des loyers des logements est entrée en vigueur de février 2020 à avril 2021 à Berlin.
Cette loi s’appliquait à tous les appartements meublés et locations saisonnières, à l’exclusion :
- maisons construites à compter du 1er janvier 2014,
- locaux commerciaux,
- colocation,
- appartements subventionnés par l’Etat.
La loi a gelé les loyers au taux en vigueur au 18 juin 2019 dans le cadre des baux d’habitation en cours de validité. Cela signifiait que les taux de location ne pouvaient pas être augmentés au cours des cinq prochaines années, à quelques exceptions près.
La loi a rendu les limites de prix de loyer conditionnelles à l’année de construction de la propriété, à l’efficacité énergétique et à d’autres caractéristiques, comme si l’appartement était équipé d’une cuisine, d’un ascenseur, d’un sol de haute qualité, etc.
S’il y avait un ou deux appartements dans l’immeuble, le plafond du loyer était majoré de 10 %.
Le plafond du loyer au mètre carré est augmenté d’un euro si un appartement est équipé d’au moins trois de ces cinq éléments : une cuisine, des sanitaires de qualité, un sol de qualité dans la plupart des pièces, un ascenseur situé dans l’immeuble, et une consommation énergétique annuelle de moins de 120 kWh/m² m.
Si les coûts d’entretien dépassaient les revenus locatifs, l’Investitionsbank Berlin (IBB) pourrait augmenter le plafond du taux de location et les locataires pourraient demander des subventions au loyer pour compenser l’augmentation.
Bien que les tarifs de location puissent être majorés en cas de relooking, la majoration est limitée à 1€/m² maximum. m, même si les coûts de réparation étaient nettement plus élevés et que l’appartement a dû subir de multiples rénovations.
Les limites s’appliquaient aux tarifs de location moins les frais de services publics.
Le 15 avril 2021, la Cour constitutionnelle fédérale allemande a déclaré la loi sur le plafonnement des loyers nulle et non avenue. Business Insider note qu’une fois les plafonds de loyer supprimés, les tarifs de location ont de nouveau augmenté, les bailleurs cherchant à indemniser les pertes subies pendant que la loi était en vigueur.
Pour 2021, les plafonds de loyer continueront de s’appliquer aux immeubles appartenant à l’État.
Que faire si l’appartement à vendre est une propriété occupée par des locataires?
Parfois, les acheteurs peuvent tomber sur des listes d’appartements occupés par des locataires à vendre. Le prix de ces appartements peut être supérieur au prix du marché si leurs tarifs de location sont supérieurs à la moyenne, ou inférieurs au marché si les locataires existants restreignent l’utilisation de l’appartement de quelque manière que ce soit.
Si un locataire occupe un logement dans un immeuble locatif avant que cet immeuble ne soit divisé en appartements séparés, le nouveau propriétaire ne peut signifier au locataire qu’un avis de son intention d’occuper l’appartement pour sa propre résidence trois ans après la date d’achat (§573 du Code civil allemand). Les autorités locales peuvent même étendre cette période de restriction jusqu’à 10 ans. Une fois l’avis donné, le locataire doit quitter les lieux dans un délai de 3 à 12 mois.
Les locataires socialement vulnérables (seniors, personnes handicapées, femmes enceintes, locataires avec enfants en bas âge) ont droit à des sursis et sont donc soumis à des délais de préavis d’expulsion beaucoup plus longs.
Le propriétaire n’est autorisé à expulser un locataire que si le propriétaire ou ses proches doivent occuper l’appartement pour leur propre résidence. Ceux qui se qualifient comme proches du propriétaire sont leurs enfants, parents, frères et sœurs, grands-parents, conjoint, beaux-parents, préposés et infirmières, nièces et neveux et beaux-enfants. Si ni le propriétaire ni ses proches n’habitent dans l’appartement après l’expulsion du locataire, le locataire peut réclamer des dommages et intérêts en justice.
Plus un locataire occupe longtemps l’appartement, plus le délai de préavis d’expulsion est long. L’expulsion peut prendre trois mois si l’occupation a duré moins de cinq ans, six mois pour cinq à huit ans d’occupation et un an si l’occupation a duré plus de huit ans.
Si l’appartement n’a pas déjà été isolé comme unité distincte au sein de l’immeuble locatif lors de l’occupation du locataire, le propriétaire n’aura pas à attendre pour expulser le locataire.
Pour ces raisons, un acheteur désireux de changer de locataire ou d’occuper lui-même l’appartement doit examiner les détails de l’accord avec l’aide de professionnels du droit dès la phase d’achat.
Comment diviser une maison en appartements séparés?
Les maisons doivent souvent être divisées en appartements séparés pour être vendues en Allemagne. Il s’agit d’une obligation légale à l’heure actuelle, bien que les vieilles maisons soient probablement soumises à des restrictions de division à l’avenir.
Une propriété est divisée en appartements séparés en quatre étapes :
- dessiner un plan d’architecture,
- l’obtention d’un certificat des autorités de surveillance de la construction,
- notarisation,
- approbation par le registre.
Tout d’abord, un architecte doit établir un plan pour diviser la propriété. Un certificat d’autonomie (Abgeschlossenheitsbescheinigung) prouvant l’indépendance structurelle du local d’habitation doit alors être obtenu auprès des autorités de surveillance de la construction (Bauamt). Cela prend quatre à cinq semaines. Le coût du certificat dépend de la taille de la propriété et s’élève à environ 50-100 € pour les locaux d’habitation. Le plan de division doit également être approuvé par les autorités compétentes, ce qui coûte encore environ 40 €.
La demande de division déposée par le propriétaire doit alors être notariée. La notarisation ne certifie que l’authenticité de la signature apposée sur la demande et non le contenu, de sorte qu’une demande avec un contenu incorrect peut par la suite être déclarée nulle et non avenue.
Le contenu du dossier pourra être revu pour sa conformité à la réglementation, les frais de notarisation étant fonction du prix du bien. A titre d’exemple, les frais de notaire seraient d’environ 800 € pour une maison d’une valeur de 1 200 000 €.
Enfin, tous les documents doivent être soumis au registre de l’État (Grundbuchamt) pour l’approbation du nouveau statut de la propriété. Suite à cette étape, chaque unité résidentielle de la maison acquerra un nouveau statut. Les frais de mise à jour des registres du registre dépendent également de la valeur estimative de la propriété. Le registre de l’État facture environ 2 500 € si une maison coûte 200 000 €.
Les ventes immobilières sont-elles imposables ?
Si un bien immobilier allemand est vendu dans les dix premières années suivant l’achat, les revenus tirés de la vente seront soumis à l’impôt sur les plus-values (Kapitalertragsteuer) : un type d’impôt sur le revenu à payer par le vendeur. Les personnes physiques sont imposées au taux de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (14,77 – 47,475%) et les personnes morales sont soumises au taux de l’impôt sur les sociétés (15,825%).
La base imposable s’apprécie comme suit : chiffre d’affaires immobilier diminué des frais d’acquisition et des dotations aux amortissements.
Ainsi, les propriétaires encourent des frais supplémentaires s’ils vendent leur bien au cours des dix premières années de possession. Des coûts importants peuvent être économisés en réalisant la vente après la période de détention de dix ans, lorsque l’impôt sur les plus-values n’est pas applicable. Pendant les dix premières années, le propriétaire peut louer le bien à long terme, voire à court terme si le permis de location approprié est obtenu.
Quand et comment augmenter les tarifs de location ?
Le Code civil allemand réglemente les modifications des tarifs de location, n’autorisant les modifications que dans les conditions suivantes :
- Le taux de location doit rester le même pendant au moins 12 mois. Par exemple, si le changement le plus récent a eu lieu le 1er mai 2020, le prochain changement ne doit pas être avant le 1er juin 2021. Dans ce cas, l’avis d’augmentation du tarif de location doit être donné dès avril 2021.
- Le bailleur doit en informer le locataire par écrit. Aucun consentement du locataire n’est requis car le consentement est implicite si le locataire ne conteste pas l’avis l’informant de l’augmentation.
- Le taux de location peut être augmenté au plus tôt deux mois après la réception de l’avis par le locataire.
- L’avis d’augmentation du tarif de location doit préciser le nouveau tarif de location ou le montant de l’augmentation du tarif de location en euros. Si cette exigence n’est pas respectée, l’avis d’augmentation du taux de location sera considéré comme illégitime.
Les augmentations des tarifs de location sont soumises à deux restrictions :
- Le propriétaire peut augmenter le taux de location de 20 % au maximum sur une période de trois ans. Cependant, l’augmentation ne doit pas dépasser 15 % (§558 III du Code civil allemand) dans certaines villes comme Berlin, Munich et Hambourg.
- Le taux de location doit être cohérent avec le taux moyen du quartier et ne doit pas le dépasser de manière significative (§558 II du Code civil allemand).
Après avoir pris en compte ces restrictions, le bailleur peut augmenter le taux de location de 5% ou 7% tous les six mois, par exemple, ou de 10-15% une fois tous les trois ans.
En résumé, les détails juridiques doivent être pris en considération lorsqu’on envisage l’achat d’un logement locatif à Berlin.
