La trêve hivernale commence le 1er novembre et s’étend jusqu’au 31 mars. Pendant cette période, les propriétaires ne peuvent pas expulser les locataires, mais il y a quand même des cas qui ne sont pas concernés par cette trêve. Il y a aussi des solutions pour chaque partie (locataire et propriétaire bailleur) en cas de problème.

Les modalités de la trêve hivernale

Du 1er novembre au 31 mars, si un propriétaire bailleur souhaite expulser un locataire, il doit attendre la fin de la trêve. Qu’il s’agisse de loyers impayés, de non-respect des règles de copropriété, de nuisance sonore ou autre, il est impossible d’expulser un locataire pendant cette période. Il y a quand même des personnes qui ne sont pas concernées.

Les personnes qui ne sont pas concernées par la trêve

Les locataires qui bénéficient d’un relogement qui convient à leurs besoins et à leur nombre ne sont pas concernés par cette trêve. C’est aussi le cas des locataires dont l’immeuble où ils résident est touché par un arrêté de mise en sécurité.

Il y a aussi les squatteurs. Ceux qui sont entrés illégalement ou par effraction ne sont pas concernés par cette trêve, de même pour les squatteurs qui occupent un garage ou un terrain alors qu’un juge a supprimé ou réduit la durée de la trêve.

Outre ces personnes, les époux, les conjoints et les concubins qui ont commis des violences familiales sont obligés de quitter leurs logements, même pendant la trêve hivernale, si l’expulsion a été ordonnée par un juge.

Qu’arrive-t-il à un propriétaire bailleur qui ne respecte pas la trêve ?

Si un propriétaire ne respecte pas le droit des locataires concernés par la trêve hivernale, il sera lourdement sanctionné. S’il force ses locataires à quitter le logement par n’importe quel moyen, il devra payer une amende qui peut atteindre les 30 000 euros.

Il sera aussi condamné à une peine de prison qui peut aller jusqu’à 3 ans. Un propriétaire doit donc attendre patiemment la fin de la trêve pour expulser ses locataires.

Quelle solution pour permettre aux locataires de quitter le logement en toute légalité ?

Même si un propriétaire bailleur obtient une décision de la justice qui prononce l’expulsion des locataires, il n’a pas le droit d’appliquer l’expulsion pendant la trêve hivernale. Il doit attendre la fin de cette période.

S’il ne peut pas attendre alors qu’il veut absolument que ses locataires quittent le logement, il doit proposer une solution. Les locataires ont l’obligation de quitter le logement si le propriétaire leur propose un relogement adapté aux besoins de leurs foyers. Le nombre de pièces du nouveau logement doit par exemple correspondre au nombre de pièces dans le logement qu’ils occupent.

Propriétaire bailleur : les procédures d’expulsion pendant la trêve

Si le propriétaire bailleur ne trouve pas de solution pour expulser les locataires, il peut quand même entamer une procédure d’expulsion et attendre la fin de la trêve pour appliquer le jugement du tribunal.

Il peut tout d’abord échanger avec ses locataires pour trouver une solution amiable. Si cette option n’aboutit pas, il peut faire appel à un conciliateur de justice. Si cette solution n’aboutit pas non plus, le propriétaire bailleur peut demander une expulsion auprès du tribunal des contentieux de la protection.

Ce dernier peut adresser un commandement de payer aux locataires. En cas de refus, un commissaire de justice délivrera une assignation à comparaître. Après l’audience, le tribunal délivre sa décision qui peut être favorable ou défavorable en fonction de l’étude des arguments des deux parties. Pendant la trêve hivernale, le propriétaire peut aussi solliciter le garant des locataires.

La trêve hivernale : les fournisseurs d’énergies sont aussi concernés

Il n’y a pas que les propriétaires bailleurs qui sont concernés par la trêve hivernale. Les fournisseurs sont également concernés. Cette trêve protège les locataires contre les coupures d’énergie. Même s’il y a des factures impayées, un fournisseur n’a pas le droit de lancer une procédure de coupure. Il doit attendre la fin de cette période.

Les fournisseurs ont par contre le droit de réduire la puissance si les locataires ne bénéficient pas de chèque énergie. Les propriétaires bailleurs n’ont pas non plus le droit de couper l’électricité ou encore le gaz dans le logement des locataires. Si une coupure est constatée, les locataires ont le droit de porter plainte.

Bien qu’il ne soit pas possible de couper l’énergie pendant la trêve, il est toujours possible d’informer le locataire qu’une coupure aura lieu dès la fin de cette période. Ils pourront ainsi agir dans le but de régulariser leur situation auprès de leurs fournisseurs.

Trêve hivernale : quelles solutions pour le locataire pour régulariser sa situation ?

Cette trêve ne dure pas indéfiniment, car comme indiqué précédemment, elle se termine le 31 mars. D’après les chiffres de la fondation Abbé Pierre, le nombre de ménages expulsés après cette trêve augmente chaque année. Si en 2020, 8 700 ménages ont été expulsés après la trêve, en 2021, le nombre a augmenté jusqu’à 12 000. La fondation redoute une hausse jusqu’à 17 000 ménages pour 2023.

À noter toutefois que les locataires peuvent agir pendant la trêve pour régulariser leur situation. Ils peuvent trouver un accord à l’amiable avec le propriétaire bailleur. Il existe aussi des aides d’Action Logement. Ce sont des aides financières qui concernent les salariés d’une entreprise de plus de 10 salariés, mais aussi les demandeurs d’emploi. Ces derniers peuvent obtenir un accompagnement en plus des aides dans le cadre du CIL PASS Assistance.

Il y a aussi le FSL ou Fonds de solidarité pour le logement. Les locataires peuvent le saisir sous certaines conditions et peuvent bénéficier d’une aide au locataire. L’aide en question est versée directement au bailleur pour réduire le montant des impayés pendant la trêve hivernale.

Il est également possible de saisir le CCAPEX ou Commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Elle peut aider les locataires à trouver une solution en cas d’impayés. Il y a aussi la Commission départementale de surendettement qui peut aider les locataires à trouver un accord amiable avec le propriétaire bailleur.

Le Juge des contentieux de la protection a aussi la possibilité d’aider les locataires pour trouver une solution amiable comme le report ou l’échelonnage des dettes. Des associations comme SOS Familles Emmaüs, Secours Catholique ou encore la fondation Abbé Pierre peuvent également aider les locataires.

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Grâce à la richesse de son histoire et de sa culture, ainsi qu’au développement de ses marchés des biens, du travail, des finances et des technologies, la capitale de l’Estonie, la ville balte de Tallinn, est depuis longtemps un élément incontournable de la carte européenne.

Devenue une plaque tournante du commerce grâce à sa situation géographique stratégique, Tallinn s’est transformée au XXIe siècle en l’une des premières destinations européennes pour le travail et la vie, ce qui a fait de la ville un choix souhaitable pour les investissements immobiliers des acheteurs internationaux.

Aujourd’hui, Tallinn offre une combinaison unique de niveau de vie de classe mondiale et de charme du vieux monde, avec sa vieille ville reconnue comme l’une des villes médiévales les mieux préservées d’Europe et classée au patrimoine mondial de l’UNESCO.

Lors d’un bail d’habitation, le contrat de location est obligatoire. Cet accord est réglementé par la loi française sur le contrat de location n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette loi impose des obligations et des interdits. Dans ce contrat, ce sont surtout les obligations et les interdits qu’il faut noter et respecter au risque d’une amende sévère.

Contrat de location : les interdits

Le bailleur doit demander des pièces aux candidats au bail, mais la liste de ces pièces est définie par le décret n° 2015-1437. En somme, il y a des documents et pièces justificatives que le bailleur peut demander et d’autres qui sont interdits. Le but de ces interdits relatifs à la conclusion du contrat de location est de prévenir la discrimination. Il y a aussi des interdits relatifs au contenu du contrat de location. La loi française sur le contrat de location interdit plusieurs clauses.

Les interdits relatifs à la conclusion du contrat de location

Les interdits relatifs à la conclusion du contrat de location sont à respecter à la lettre sous peine d’une amende sévère. En fait, la loi française sur le contrat de location punit le non-respect de ces interdits par une amende administrative plafonnée à 3 000 € dans le cas d’une personne physique et à 15 000 € pour les personnes morales. Ci-après les interdits concernés :

• La carte d’assuré social
• La copie de relevé de compte bancaire
• Une attestation de bonne tenue de compte bancaire
• Un justificatif qui prouve l’absence de crédit en cours
• Une autorisation de prélèvement automatique
• Des informations (ou des copies) provenant du fichier national des incidents de remboursement des crédits ou un justificatif qui prouve que le locataire ne figure pas dans ce fichier
• Une photographie d’identité (seule la pièce justificative d’identité est acceptée)
• Un justificatif de divorce ou un jugement de divorce
• Un contrat de mariage
• Un certificat de concubinage
• Un extrait de casier judiciaire
• Un dossier médical
• Une attestation du bailleur précédent qui prouve que le locataire est à jour sur ses loyers et ses charges
• Remise d’une somme d’argent qui équivaut à plus d’un mois faute de dépôt de garantie
• Une attestation de l’employeur
• Un chèque de réservation de logement

Les interdits relatifs au contenu du contrat de location

La série de clauses interdites par la loi française sur le contrat de location est encadrée par l’article 4. Les clauses non écrites sont :

• Celles qui obligent le locataire à visiter le bien immobilier les jours fériés ou plus de deux jours pendant les jours ouvrables.
• Toutes clauses qui obligent le locataire à souscrire à une assurance auprès d’une compagnie que le bailleur a choisi
• Les clauses qui imposent un prélèvement automatique du loyer aux locataires ou les clauses qui imposent la signature de traites ou de billets à ordre à l’avance
• Toutes clauses qui indiquent que le locataire autorise le bailleur à faire un prélèvement sur son salaire dans la limite cessible
• Les clauses qui imposent la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’une pièce, d’un objet ou de tout autre élément commun
• Toutes clauses où le locataire s’engage à des remboursements estimés sur une base réalisée unilatéralement par le bailleur pour des fins de réparations locatives
• Les clauses qui prévoient une résiliation de plein droit du contrat dans le cas d’inexécution des obligations du locataire en cas de non-paiement du loyer, non-paiement d’un dépôt de garantie, non-paiement de charges ou encore en cas de non-souscription à une assurance des risques locatifs.
• Les clauses qui prévoient la résiliation de plein droit du contrat en cas de non-respect des obligations d’user des locaux loués paisiblement qui conduit à des troubles de voisinage par exemple
• Toutes clauses qui autorisent le bailleur à réduire ou à supprimer les prestations indiquées dans le contrat sans qu’une contrepartie équivalente n’ait été proposée
• Les clauses qui autorisent le bailleur à réclamer des amendes ou des pénalités aux locataires en cas d’infractions aux clauses du contrat de location ou d’un règlement
• La loi française sur le contrat de location, article 3-2, impose la présence d’un huissier pour l’étude de l’état des lieux de sortie. Toutes clauses qui obligent le locataire à payer l’état des lieux de sortie alors qu’aucun huissier de justice n’a fait son étude sont donc interdites
• La loi française sur le contrat de location, article 10, prévoit une durée pour le renouvellement du bail par tacite reconduction. Les clauses qui prévoient ce renouvellement pour une durée inférieure à celle communiquée par la loi sont interdites

Cette liste n’est pas exhaustive, car d’autres interdits sont à éviter. Pensez donc à consulter l’article de loi française sur le contrat de location pour éviter les pénalités.

Loi française sur le contrat de location : les obligations

Comme pour les interdits, la loi française sur le contrat de location n° 89-462 de 1989 impose des obligations. Le contrat doit tout d’abord contenir des mentions obligatoires. Il faut ensuite annexer au contrat un état des lieux et des diagnostics techniques.

Les mentions obligatoires

La loi française sur le contrat de location impose un contrat type défini par le décret n° 2015-587. Chaque partie peut aussi exiger un contrat conforme à la loi de 1989 articles 3. Dans tous les cas, des mentions obligatoires sont à inscrire dans le contrat de location comprenant :

• Le nom ou la dénomination ainsi que le domicile ou le siège social du bailleur ou de son mandataire
• Le nom ou la dénomination du locataire
• La date de prise d’effet et la durée de location
• Les détails de la chose louée (surface habitable, consistance, destination, etc.)
• Les détails des équipements et des locaux à usage privatif
• L’énumération des parties, équipements et accessoires à usage commun
• L’énumération des équipements d’accès aux technologies de communication et d’information
• Le montant du loyer
• Les modalités de paiement
• Le montant et la date du versement du loyer effectué par le locataire précédent (s’il a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail)
• Les travaux effectués et leur montant (depuis le dernier renouvellement du bail)
• Si un dépôt de garantie est prévu, il faut aussi indiquer son montant

L’état des lieux

Si aucun état des lieux n’est annexé au contrat de location, la loi considère que le locataire a loué un logement en bon état de réparations locatives. La loi française sur le contrat de location article 3-2 a fixé des règles concernant l’état des lieux. Il peut être réalisé à l’amiable par les deux parties ou par un tiers mandaté. Il peut aussi être effectué par un huissier dont les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire.

Les diagnostics techniques

La loi française sur le contrat de location article 3-3, indique qu’il faut impérativement annexer un diagnostic technique au contrat de location. Ce diagnostic est fourni par le bailleur. Il faut :

• Un diagnostic de performance énergétique (suite à l’article L. 134-1c)
• Un diagnostic de risque d’exposition au plomb (suite à l’article L. 1334-5)
• Une copie d’état qui mentionne l’absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante
• Un diagnostic de l’état de l’installation intérieure de l’électricité et du gaz
• Un diagnostic de l’état des risques naturels et technologiques (si la zone concernée est mentionnée dans l’article L. 125-5c)

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