Ils sont millionnaires et s'installent au Portugal
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Le renouvellement urbain passe par la destruction stratégique
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Croissance immobilier 2025 : les leaders du marché révèlent leurs stratégies gagnantes
Rédaction Immobilier en Europe - 29/07/2025
Entre fiscalité attrayante, climat agréable et qualité de vie exceptionnelle, le Portugal séduit de plus en plus d’Européens en quête de renouveau. De Lisbonne à Comporta, en passant par Vilamoura, de nombreux Français, Suisses ou Belges ont fait le choix de s’y installer, attirés par un mode de vie plus serein et un environnement privilégié.
Certains ont quitté l’effervescence des grandes métropoles pour s’établir à Lisbonne, tandis que d’autres préfèrent les charmes naturels et le calme de Comporta ou l’élégance de Vilamoura. Tous ont un point commun : la volonté de redéfinir leur quotidien.
Plongez dans l’univers de ces expatriés qui ont trouvé bien plus qu’un nouveau lieu de résidence — un véritable art de vivre.
Les propriétaires français subissent un matraquage fiscal sans précédent, la taxe foncière. Elle flambe dans toute la France avec une progression automatique de 1,7 % en 2025, après des hausses vertigineuses ces dernières années. Cette escalade transforme la propriété en cauchemar financier pour des millions d’habitants.
Les chiffres révèlent l’ampleur du désastre. Nice détient le record des hausses avec une explosion de 19,2 % du taux communal en 2024. Saint-Étienne suit avec 15 %, Nancy avec 14,5 % et Annecy avec 14,1 %. Ces augmentations brutales s’ajoutent à la revalorisation nationale automatique qui grignote chaque année le pouvoir d’achat des propriétaires.
Le fossé béant causé par la taxe foncière entre territoires privilégiés et zones sinistrées
Paradoxalement, certaines communes offrent encore des havres fiscaux. Les territoires ruraux du Cantal, de la Creuse et de l’Aveyron affichent des taux communaux parfois inférieurs à 15 %. Ces communes préservent leurs propriétaires grâce à une gestion rigoureuse et des besoins budgétaires modérés.
En Bretagne, plusieurs communes maintiennent des taux attractifs autour de 18-20 %. Le Finistère compte parmi les départements les plus cléments, avec des municipalités qui refusent la spirale inflationniste. Même Brest a légèrement baissé son taux communal de 39,84 % à 39,44 % en 2024, malgré une hausse intercommunale compensatrice.
Dans le Sud-Ouest, certaines communes des Landes et du Gers proposent encore des conditions favorables. Ces territoires ruraux misent sur l’attractivité fiscale pour attirer de nouveaux habitants et dynamiser leur économie locale.
L’engrenage infernal des métropoles
À l’opposé, les grandes métropoles broient leurs propriétaires. Paris, Lyon, Marseille et Nice appliquent des taux combinés dépassant souvent 45 %. Cette pression fiscale s’explique par des budgets municipaux pléthoriques et des investissements pharaoniques qui pèsent sur les contribuables locaux.
Le taux moyen de taxe foncière, toutes collectivités confondues, était de 49% en 2022 selon la DGFiP. Cette moyenne masque des disparités territoriales énormes qui créent une France fiscale à plusieurs vitesses.
Les victimes silencieuses de cette hécatombe
Les personnes âgées payent le plus lourd tribut. Propriétaires de leur résidence principale depuis des décennies, elles voient leurs charges exploser alors que leurs revenus stagnent. Cette situation pousse certaines vers la vente forcée ou l’endettement pour honorer leurs obligations fiscales.
Les petits propriétaires bailleurs abandonnent massivement l’investissement locatif. Face à cette taxation confiscatoire, ils préfèrent liquider leurs biens plutôt que de subir ces prélèvements croissants. Cette fuite aggrave la crise du logement et réduit l’offre locative disponible.
La taxe foncière, un système automatique d’appauvrissement
En 2025, compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2024, le coefficient de revalorisation est fixé à 1,068, soit une augmentation forfaitaire de 1,7 % de la base de calcul. Cette mécanique implacable garantit des hausses perpétuelles, indépendamment de la situation économique des propriétaires.
Les collectivités locales profitent de cette revalorisation automatique pour augmenter leurs recettes sans assumer politiquement leurs choix fiscaux. Elles reportent sur l’État la responsabilité d’un système qu’elles exploitent sans retenue.
La résistance s’organise timidement
En 2024, moins de 17% des communes ont relevé leur taux de foncier bâti. Cette statistique encourageante montre qu’une partie des élus locaux refuse l’escalade fiscale. Ces communes vertueuses préservent leurs administrés et maintiennent l’attractivité de leur territoire.
Malheureusement, cette résistance reste minoritaire. La majorité des collectivités cède à la facilité fiscale plutôt que de réformer leurs dépenses ou de chercher d’autres sources de financement.
L’urgence d’une révolution fiscale
Cette taxation excessive détruit le modèle français de la propriété. Elle transforme l’épargne immobilière en fardeau financier insoutenable et décourage l’investissement productif. Sans réforme majeure, ce système conduira à l’appauvrissement généralisé des classes moyennes et à l’abandon des territoires les moins favorisés.
La France doit repenser entièrement sa fiscalité locale avant que cette spirale ne détruise définitivement le rêve de la propriété pour des millions de familles.
Difficile à comprendre, le renouvellement urbain passe souvent par la destruction stratégique. Raser un bâtiment emblématique n’est jamais anodin. Et pourtant, de plus en plus de collectivités en Europe font le choix de la destruction stratégique, préférant démolir des ensembles obsolètes plutôt que de tenter leur rénovation coûteuse. C’est le cas à Loos, dans le Nord, où la Tour Kennedy, symbole d’un urbanisme d’après-guerre, a été volontairement réduite à néant le 20 juillet 2025. Ce geste, spectaculaire, révèle une transformation profonde des logiques immobilières.
Loos comme laboratoire de renouvellement urbain
La destruction de la Tour Kennedy s’inscrit dans un vaste programme de requalification du quartier des Oliveaux. Doté de 170 millions d’euros, ce plan prévoit des logements modernes, des commerces de proximité, un parc urbain, et une intégration renforcée aux axes de transport métropolitains. La ville espère ainsi redonner de la valeur à un secteur historiquement enclavé.
Pour les investisseurs, c’est une opportunité en or : foncier revalorisé, attractivité nouvelle, programmes neufs et durables, incitations fiscales… Loos rejoint le cercle des villes européennes qui transforment leurs quartiers à partir d’un effacement intelligent du passé.
Quand la démolition vaut mieux que la réhabilitation
La tour, construite en 1968, souffrait de nombreux maux : amiante, isolation inexistante, ascenseurs hors norme, charges d’entretien trop élevées. Malgré des tentatives de rénovation, elle ne répondait plus aux exigences environnementales, sociales et économiques du logement moderne. La réhabilitation aurait coûté plus cher que la reconstruction.
Les experts en immobilier le confirment : dans certains cas, démolir permet de repartir sur de meilleures bases, notamment quand le tissu urbain est dégradé ou inadapté aux nouveaux modes de vie.
Une tendance européenne qui s’accélère
De Berlin à Milan, en passant par Rotterdam et Saint-Étienne, le renouvellement urbain par la démolition devient une réalité stratégique. Les anciens blocs HLM, les zones industrielles désaffectées et les infrastructures sous-utilisées sont remplacés par des ensembles à haute performance énergétique, pensés pour la mixité et le confort.
Ce n’est pas un rejet du patrimoine — c’est une relecture. Certains bâtiments font l’objet de reconversions (lofts, espaces culturels), mais d’autres doivent céder leur place pour que les villes respirent, s’adaptent et accueillent une nouvelle génération d’habitants.
Autre exemple: démolition du quartier Hochhaus à Francfort
En mai 2025, la ville de Francfort-sur-le-Main en Allemagne a procédé à la démolition contrôlée du Hochhaus am Park, une tour de bureaux de 22 étages construite dans les années 1970. Ce bâtiment, situé à proximité du quartier financier, était devenu obsolète : consommation énergétique excessive, normes de sécurité dépassées, et absence de flexibilité pour les usages modernes.
Pourquoi détruire ?
Le coût de rénovation dépassait largement celui d’une reconstruction.
Le bâtiment ne répondait plus aux exigences environnementales de la ville.
Le terrain libéré permettait une densification intelligente avec des logements mixtes et des espaces verts.
Comment ça s’est passé ?
Une opération de foudroyage encadrée par des experts en ingénierie.
Évacuation du périmètre et retransmission en direct sur les chaînes locales.
Recyclage de plus de 85 % des matériaux, notamment le béton et l’acier.
L’avenir de Loos, un renouvellement urbain calculé
Le site accueillera un complexe résidentiel et commercial à haute performance énergétique.
Intégration dans le plan “Green Skyline 2030” de Francfort, visant à réduire l’empreinte carbone du centre-ville.
Le projet est soutenu par des investisseurs privés et des fonds européens pour le renouvellement urbain.
En outre, ce cas illustre parfaitement la logique de destruction stratégique : faire place nette pour mieux reconstruire, avec une vision durable et rentable.
Bijlmermeer, Amsterdam – Une renaissance par la chute
À l’aube des années 1990, le quartier de Bijlmermeer à Amsterdam n’était plus que l’ombre de sa promesse. Pensé dans les années 1960 comme une utopie moderne, avec ses tours d’habitation sur pilotis et ses espaces verts inaccessibles, le secteur est rapidement devenu synonyme de ghetto urbain, isolé du reste de la ville, gangrené par la précarité et l’insécurité.
Face à cette impasse, la municipalité d’Amsterdam prit une décision aussi radicale que audacieuse : détruire une partie du quartier pour mieux le reconstruire. Des tours entières furent réduites en gravats, non par abandon mais par stratégie. L’objectif : recréer un tissu urbain à échelle humaine, connecter Bijlmermeer aux quartiers voisins et redonner envie d’y vivre.
Le renouvellement urbain de Bijlmermeer
Cette phase de démolition, étalée sur plusieurs années, fut accompagnée d’un plan de revitalisation méticuleux. À la place des blocs uniformes poussèrent des immeubles bas, des rues animées, des commerces et des équipements publics accessibles. La végétation fut replantée, mais cette fois avec un sens de la convivialité. Les lignes de métro furent prolongées, et les réseaux de mobilité douce repensés.
Exemple cité dans toute l’Europe
Le résultat ? Un changement de perception radical. Bijlmermeer, autrefois symbole d’échec urbanistique, devint un exemple cité dans toute l’Europe. Crime en baisse, mixité sociale en hausse, qualité de vie retrouvée. Les investisseurs ne tardèrent pas à suivre : le foncier reprit de la valeur, les startups s’y installèrent, et les habitants, enfin, cessèrent de vouloir fuir leur quartier.
Aujourd’hui, Bijlmermeer est le récit d’une renaissance urbaine, où le passé fut déconstruit pour ouvrir un avenir viable. Un modèle pour celles et ceux qui comprennent que parfois, la démolition n’est pas une perte… mais un acte fondateur.
Investir dans le vide, miser sur l’avenir
Pour conclure, derrière le nuage de poussière, il y a une vision. Celle d’un urbanisme durable, d’un immobilier évolutif, et d’une ville plus humaine. L’acte de détruire devient celui de préparer, anticiper, optimiser.
Enfin, pour les lecteurs d’Immobilier en Europe, l’enjeu est clair. Tout d’abord, suivre ces mutations, identifier les zones de transition, et investir non pas là où tout est figé… mais là où tout commence.
Jusqu’ici, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) était un simple indicateur. En 2025, il devient un véritable filtre à la location meublée. Pour les propriétaires en LMNP, c’est un tournant : louer un bien mal noté énergétiquement, c’est désormais risqué… voire interdit.
Imaginez Jeanne, propriétaire d’un studio classé G à Lyon. Elle l’exploite en meublé depuis 2018, sans souci. Mais depuis janvier 2025, ce logement est considéré comme indécent. Impossible de signer un nouveau bail. Son annonce est bloquée sur les plateformes. Et son locataire actuel peut exiger des travaux.
Ce qui change concrètement
Les logements classés G sont interdits à la location (sauf bail en cours).
Les DPE réalisés avant juillet 2021 sont obsolètes.
Les annonces doivent afficher l’étiquette énergétique et les dépenses théoriques.
Les meublés de tourisme sont aussi concernés : dès novembre 2024, ils doivent être classés E ou mieux pour être autorisés.
Et maintenant ?
Jeanne n’a pas le choix : elle doit isoler, changer les fenêtres, revoir le chauffage. Bonne nouvelle : elle peut amortir ces travaux si elle est au régime réel. Et des aides comme MaPrimeRénov’ peuvent alléger la facture.
LMNP et DPE, les bonnes cartes à jouer
En 2025, les meublés avec une étiquette F ou G sont progressivement exclus du marché locatif. Pour les LMNP, cela signifie choisir : investir dans des travaux ou revoir leur modèle.
Ce que la réforme implique pour les bailleurs
Obligation d’affichage du DPE sur les annonces, avec mention des coûts théoriques.
Interdiction progressive de louer les biens mal notés, selon un calendrier strict.
Perte de revenus potentielle, surtout pour les locations saisonnières ou courte durée.
Rénovation intelligente = rentabilité préservée
Isolation des murs, remplacement du chauffage, double vitrage… Ces travaux deviennent des leviers d’amortissement grâce au régime réel. En parallèle, des aides comme MaPrimeRénov’ et les Certificats d’Économie d’Énergie soutiennent l’effort financier.
Mais attention : le nouveau DPE est plus exigeant. Un audit énergétique peut aider à cibler les améliorations les plus efficaces.
Le DPE n’est plus un détail technique. C’est un critère de décence, de fiscalité et de rentabilité. Pour les LMNP, anticiper ces changements, c’est protéger son investissement. Et pour Jeanne ? C’est le début d’une rénovation… et d’un nouveau souffle locatif.
Le marché immobilier français connaît une nouvelle croissance et un tournant décisif en 2025. Les signaux de reprise se multiplient après deux années de turbulences. Les professionnels retrouvent l’optimisme tandis que les prix amorcent leur remontée dans plusieurs régions.
Une croissance confirmée par les chiffres de l’immobilier
Le volume de transactions atteint 803 000 logements anciens à fin février 2025. Ce chiffre marque une stabilisation progressive après la chute de 2023-2024. Les experts convergent vers un scénario de reprise modérée mais durable.
Les prix des appartements anciens progressent désormais dans 42% des villes de plus de 40 000 habitants. Cette hausse concerne particulièrement la province avec 53% des agglomérations concernées. L’Île-de-France reste plus prudente avec seulement 19% des villes en progression.
Paris maintient son leadership malgré les corrections
Paris conserve sa position de leader avec un prix moyen dépassant 10 000 euros le mètre carré. La capitale connaît cependant une période de transition après plusieurs années de baisse. Les analystes prévoient un retour de la croissance dès le second semestre 2025.
Lyon et Bordeaux suivent dans le classement des marchés les plus dynamiques. Ces métropoles bénéficient d’un équilibre entre offre et demande plus favorable qu’en région parisienne. Leurs prix résistent mieux aux fluctuations économiques.
Les taux d’intérêt favorisent la croissance de l’immobilier
La Banque Centrale Européenne poursuit sa politique accommodante. Les taux de crédit immobilier descendent progressivement sous la barre des 3% pour certaines durées. Cette évolution stimule la demande des primo-accédants et des investisseurs.
Les experts anticipent une stabilisation définitive des taux autour de 2,5% d’ici fin 2025. Cette perspective encourage les reports d’achat des mois précédents. Le pouvoir d’achat immobilier s’améliore mécaniquement.
Le MIPIM 2025 s’impose comme le rendez-vous incontournable du 11 au 14 mars à Cannes. Plus de 26 000 professionnels et 3 100 entreprises exposantes confirment la vitalité du secteur. L’événement met l’accent sur la durabilité et la transformation urbaine.
Le SIMI parisien programmé du 9 au 11 décembre 2025 complète parfaitement cette offre. Ce salon se concentre sur l’immobilier d’entreprise et les nouvelles tendances du marché français. Les Grands Prix SIMI récompensent les projets les plus innovants.
Les territoires révèlent leurs atouts
La province tire son épingle du jeu avec des croissances de prix plus homogènes. Les métropoles régionales attirent les investisseurs en quête de rendements. Lille, Nantes et Toulouse émergent comme de nouveaux pôles d’attractivité.
Ces villes offrent un rapport qualité-prix supérieur aux grandes métropoles traditionnelles. Leurs marchés locaux résistent mieux aux variations nationales. Les infrastructures de transport renforcent leur potentiel de développement.
Perspectives d’investissement prometteuses
L’immobilier résidentiel retrouve sa dynamique d’investissement. Les SCPI et fonds immobiliers collectent de nouveaux capitaux. Les investisseurs institutionnels reviennent progressivement sur le marché.
Le secteur tertiaire connaît une mutation profonde avec l’essor du télétravail. Les espaces de coworking et bureaux flexibles captent une part croissante des investissements. Cette tendance redéfinit les critères de localisation et d’aménagement.
La croissance perçue dans l’immobilier au deuxième trimestre 2025 s’appuie sur des fondamentaux solides. Les leaders du marché adaptent leurs stratégies aux nouvelles attentes. Les salons professionnels confirment l’optimisme retrouvé du secteur. Cette année marque une étape décisive vers la normalisation du marché français.
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