Dans un monde de plus en plus encadré juridiquement et fiscalement, certains territoires en Europe résistent encore aux standards continentaux. Ces micro-États — Monaco, Andorre, Liechtenstein, Saint-Marin ou encore le Vatican — conservent des régimes juridiques, économiques et immobiliers bien à part. Leur rareté foncière, leur statut politique spécifique et leur fiscalité avantageuse attirent aussi bien les ultra-riches que les entrepreneurs à la recherche d’un refuge patrimonial. Mais comment fonctionne réellement le marché immobilier dans ces zones ? Et que peut-on y acheter, ou non ?
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1. Monaco : l’eldorado des investisseurs… très fortunés
Monaco est sans conteste le micro-État le plus connu lorsqu’on parle d’immobilier d’exception. Ce rocher de deux kilomètres carrés concentre l’un des marchés les plus chers du monde. En 2024, le prix moyen au mètre carré y dépasse les 50 000 euros, avec des pics à plus de 100 000 euros dans certains programmes neufs comme le Tour Odéon ou Mareterra.
Droits de propriété : Les étrangers peuvent acheter librement, sans restriction. Toutefois, l’installation à Monaco suppose des démarches administratives strictes pour obtenir une résidence (preuve de logement, de ressources et casier judiciaire vierge).
Fiscalité : Pas d’impôt sur le revenu ni de taxe foncière. Seuls les droits de mutation à l’achat s’appliquent (6 % environ).
Particularité : Le marché est très fermé, avec peu de biens disponibles, des délais de vente très longs et des investisseurs souvent discrets. De plus, les loyers sont encadrés pour certains logements dans le vieux Monaco (secteur protégé).
2. Andorre : entre montagne et niches fiscales
Située entre la France et l’Espagne, Andorre attire depuis quelques années une population jeune, digitale et souvent entrepreneuriale, séduite par ses faibles charges sociales et sa fiscalité avantageuse.
Prix au m² : Entre 3 000 et 9 000 euros selon les zones, avec une forte pression à Andorre-la-Vieille et Escaldes.
Peut-on acheter facilement ? Oui, mais avec conditions. Les étrangers peuvent acquérir des biens, à condition de demander un permis de résidence passive (nécessitant un dépôt de garantie, un séjour minimum annuel, etc.).
Fiscalité : Pas d’impôt sur la fortune, une imposition sur le revenu très faible (taux progressif jusqu’à 10 %) et pas de droit de succession.
Spécificité : Le gouvernement andorran cherche à freiner la flambée des prix avec de nouvelles régulations. En 2023, il a gelé temporairement les investissements étrangers dans l’immobilier résidentiel, sauf projets neufs.
3. Liechtenstein : discrétion et stabilité
Ce petit pays alpin, coincé entre la Suisse et l’Autriche, est davantage connu pour sa solidité financière que pour son marché immobilier. Et pour cause : celui-ci est très peu ouvert.
Propriété pour étrangers : Très limitée. Acheter un bien en tant que non-résident est extrêmement compliqué. Il faut obtenir une autorisation spéciale, et les cas acceptés sont rarissimes.
Fiscalité : Très avantageuse (impôt sur le revenu à taux modéré, absence d’impôt sur la fortune, droits de succession très faibles).
Prix : Très variables, mais généralement élevés (5 000 à 12 000 euros/m²), avec très peu d’offres sur le marché.
Pourquoi investir ? Pour y vivre, le Liechtenstein séduit les grandes fortunes attirées par son secret bancaire (encore partiellement préservé) et son extrême stabilité économique.
4. Saint-Marin : le micro-État méconnu d’Italie
Perché dans les montagnes au nord-est de l’Italie, Saint-Marin est un État indépendant depuis le Moyen Âge. Son marché immobilier reste peu connu, mais présente des avantages intéressants.
Accès à la propriété : Les étrangers peuvent acheter, mais doivent obtenir l’autorisation du gouvernement si le bien est résidentiel. Pour les entreprises, c’est plus simple.
Prix : Relativement abordables pour un micro-État (entre 1 500 et 3 000 euros/m²), avec une belle offre de maisons individuelles.
Fiscalité : Impôt sur le revenu plafonné à 35 %, mais pas d’impôt sur les plus-values pour les ventes après 5 ans. Droits de mutation faibles.
Spécificité : Le pays propose des régimes d’accueil pour les investisseurs étrangers, avec des avantages fiscaux et un accompagnement à la relocalisation.
5. Le Vatican : l’immobilier le plus inaccessible d’Europe
Le Vatican est un cas à part. Non seulement il s’agit du plus petit État du monde, mais son territoire est quasi entièrement occupé par des institutions religieuses et administratives. Y investir dans l’immobilier relève de la pure fiction… sauf cas très particuliers.
Peut-on acheter ? Non, sauf à titre exceptionnel et sous des règles très strictes. Les biens sont détenus par le Saint-Siège et ne sont pas commercialisés sur le marché libre.
Exception : Le Vatican possède en revanche un important portefeuille immobilier hors de ses murs, notamment à Rome et à Londres. Ces biens sont parfois loués à des conditions spécifiques, souvent en lien avec des activités religieuses ou diplomatiques.
Fiscalité : Inapplicable sur le territoire. Le Vatican fonctionne selon ses propres normes économiques, indépendantes du droit européen.
Pourquoi ces micro-États attirent-ils toujours ?
La principale raison est la souveraineté de ces micro-États. Ces territoires échappent aux grandes directives européennes, notamment en matière de fiscalité, de régulation bancaire ou de normes foncières. Cela en fait des refuges prisés des grandes fortunes, mais aussi des résidents souhaitant plus de confidentialité ou un cadre de vie particulier.
Ensuite, leur petite taille génère une rareté extrême des biens disponibles. L’offre est donc très limitée, ce qui crée une pression haussière constante sur les prix. Dans un monde instable, ces zones apparaissent comme des havres de stabilité et d’optimisation patrimoniale.
Les restrictions à surveiller
Cependant, tous les micro-États n’ouvrent pas leurs portes si facilement. Certains, comme le Liechtenstein ou Saint-Marin, protègent leur foncier de manière stricte. D’autres, comme Andorre, imposent des conditions d’installation (durée minimale de séjour, dépôt de garantie, etc.) qui peuvent décourager certains profils.
Investir dans un micro-État européen, c’est entrer dans un monde à part. Rares, chers, réglementés mais fiscalement avantageux, ces marchés atypiques séduisent une niche d’acquéreurs. Si Monaco reste la vitrine glamour de l’immobilier hors normes, des alternatives comme Andorre ou Saint-Marin gagnent du terrain en offrant un compromis entre accessibilité et confidentialité. À condition de bien comprendre les règles locales, les contraintes d’implantation… et de disposer d’un solide capital de départ.
