Les promoteurs immobiliers avertissent. Le marché de l’immobilier neuf traverse sa crise la plus grave depuis cinquante ans. Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, qualifie l’année 2024 de « pire année depuis le début de nos statistiques ». Une situation catastrophique qui perdure en 2025 malgré quelques signaux timides d’amélioration.
Des chiffres qui traduisent une catastrophe silencieuse
Le secteur de l’immobilier neuf s’effondre sous nos yeux. Au premier trimestre 2025, seulement 12 339 logements ont été mis en vente par les promoteurs immobiliers. Ce chiffre représente une baisse vertigineuse comparée à la moyenne des années 2019-2025 qui atteignait 20 638 logements par trimestre.
L’année 2024 marque un point de rupture historique.
Les promoteurs immobiliers ont commercialisé uniquement 59 000 nouveaux logements en France. Ce volume représente la moitié des mises en vente enregistrées deux ans plus tôt. Entre 2017 et 2022, hors période Covid, la moyenne annuelle s’établissait à 125 500 logements neufs mis sur le marché.
Les autorisations de construire suivent la même trajectoire catastrophique. En 2024, seulement 330 400 logements ont été autorisés à la construction. Cette baisse de 12,3% par rapport à 2023 s’inscrit dans une dynamique inquiétante. Par rapport aux douze mois précédant la crise sanitaire, le recul atteint 28%.
Le taux de retrait révélateur d’un marché paralysé
Un phénomène nouveau illustre la gravité de la situation : le taux de retrait des opérations atteint 26% au premier trimestre 2025. Concrètement, un logement sur quatre autorisé n’arrive jamais sur le marché. Les promoteurs préfèrent annuler leurs projets plutôt que de les commercialiser dans des conditions défavorables.
Cette instabilité traduit un manque de visibilité sans précédent. Les promoteurs hésitent à lancer de nouveaux programmes. Les contraintes réglementaires s’accumulent. Les coûts de construction restent élevés. Le foncier demeure cher. La conjugaison de ces facteurs bloque la machine de production du logement neuf.
Le délai d’écoulement du stock disponible révèle l’ampleur du déséquilibre. Il atteint désormais 21,9 mois fin mars 2025. Ce niveau figure parmi les plus élevés de la décennie. Les logements neufs peinent à trouver acquéreurs malgré l’amélioration progressive des conditions de crédit.
L’effondrement des réservations frappe tous les segments
Les réservations totales chutent de 10,3% au premier trimestre 2025. Elles atteignent seulement 19 621 logements contre 21 879 l’année précédente. Cette baisse masque des réalités contrastées selon les profils d’acheteurs.
Les investisseurs particuliers désertent massivement le marché. Leurs réservations s’effondrent de 41,1% avec la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024. Cette disparition brutale d’un pan entier de la demande fragilise dangereusement l’équilibre du secteur. Les promoteurs comptaient traditionnellement sur ces investisseurs pour écouler une part significative de leur production.
Les ventes aux particuliers occupants résistent mieux. Elles progressent même légèrement de 4,6% fin 2024. Cette timide embellie s’explique par l’amélioration du pouvoir d’achat immobilier. Les taux d’intérêt ont reculé à 3,35% au troisième trimestre 2024 contre 3,62% fin 2023. Les banques allongent aussi les durées de prêt, atteignant désormais 22 ans en moyenne.
Le bâtiment dans la tourmente
La crise de l’immobilier neuf frappe durement le secteur du bâtiment. Les entreprises de construction licencient massivement. Les carnets de commandes se vident dangereusement. Les artisans et PME du bâtiment subissent une baisse d’activité catastrophique.
Cette situation menace le tissu industriel français. Les savoir-faire risquent de disparaître. Les jeunes se détournent des métiers du bâtiment face à l’incertitude. La filière formation s’inquiète de l’effondrement des vocations. Quand la reprise s’amorcera, le secteur manquera cruellement de main-d’œuvre qualifiée.
Voir aussi: Crise du logement: pourquoi se loger est-il si cher ?
Nexity, premier promoteur immobilier français, a dû tailler massivement dans ses effectifs en 2024. Les réductions d’équipes touchent tous les grands groupes. Cette hémorragie de compétences handicapera durablement la capacité de production du secteur. La France compte aujourd’hui moins de programmes neufs disponibles qu’elle n’en a besoin pour répondre à la demande structurelle de logements.
