De toutes les modalités d’acquisition d’un bien immobilier qui puissent exister, les enchères sont trop souvent mésestimées des investisseurs. Il s’agit pourtant d’une opportunité on ne peut plus profitable qui, cependant, nécessite de se familiariser avec ses attributions.
Le cas de l’achat d’un bien aux enchères, en France, suppose de prendre connaissance de tout un univers d’achat de biens immobiliers. Un univers qui séduira les investisseurs recherchant les opportunités d’achat comptant parmi les plus lucratives du marché.
Acheter un bien immobilier aux enchères : une démarche encore marginale
La vente aux enchères de propriétés n’est pas une pratique répandue en France, représentant moins de 2 % de l’ensemble des ventes.
Le processus n’est pas non plus commercialisé de la même manière qu’au Royaume-Uni, car les agents immobiliers et les maisons de vente aux enchères ne sont pas autorisés à vendre des biens immobiliers de cette manière.
Alors que les bonnes affaires peuvent être trouvées, vous avez moins de droits disponibles que par le biais d’une vente privée.
Néanmoins, les ventes aux enchères peuvent offrir des opportunités d’investissement immobilier intéressantes pour ceux qui ont le temps et le courage de participer, elles ne peuvent donc pas être totalement ignorées.
Les différentes manières d’acheter un bien aux enchères
Il existe deux types d’enchères immobilières en France :
– Les enchères volontaires ;
– Les ventes aux enchères judiciaires.
Les enchères volontaires
Les enchères volontaires sont des enchères publiques organisées sous les auspices d’un notaire.
On les appelle adjudications volontaires mais aussi, de manière plus informelle, ventes à la bougie.
Ceux qui vendent lors d’une vente aux enchères volontaire peuvent être soit des propriétaires privés, soit des exécuteurs testamentaires, soit des organismes publics qui souhaitent disposer d’un bien excédentaire. Ces dernières sont appelées ventes des domaines.
Ils peuvent également survenir du fait des lois sur les successions en France, lorsque les membres de la famille décident de vendre en toute transparence par le biais d’une vente aux enchères afin d’éviter les litiges.
Les ventes aux enchères judiciaires
Il s’agit d’adjudications devant un Tribunal de Grande Instance où le public ne peut enchérir que par l’intermédiaire d’un avocat. De ce fait, on les appelle des arbitrages judiciaires,
Elles surviennent à la suite d’une liquidation (saisie immobilière), ou parfois nées d’un héritage contesté.
Bien que les règles et procédures des enchères judiciaires ne soient pas entièrement différentes de celles des enchères volontaires, les enchères volontaires sont généralement les plus désignées pour acheter un bien immobilier aux enchères.
Acheter un bien immobilier aux enchères : l’importance du cahier des Charges
Les détails de la vente aux enchères sont contenus dans un cahier des charges, que vous pourrez obtenir auprès du notaire. Le cahier précise l’ensemble des conditions de vente, la procédure de vente qui sera adoptée, ainsi qu’un descriptif du bien. Il indiquera le prix de réserve, les modalités de visite et les règles de participation.
La vigilance s’impose à la lecture du cahier pour s’assurer d’avoir bien compris les détails du bien, et les éventuelles charges qui s’y rattachent, ainsi que la procédure de vente envisagée. Néanmoins, le cahier contiendra beaucoup plus d’informations sur la propriété que vous ne verriez normalement dans les détails d’un agent immobilier afin que vous compreniez plus clairement ce que vous achetez.
Le cahier indiquera normalement que la propriété est vendue en l’état, ce qui signifie qu’elle est vendue sans aucune garantie sur son état.
Visiter avant d’acheter un bien aux enchères
Le cahier précisera les modalités de visite. Dans certains cas, il peut être possible de visiter librement la propriété, mais le plus souvent, des dates et heures précises sont proposées lorsque la visite peut avoir lieu. Si vous n’êtes pas un professionnel du bâtiment, vous êtes fortement invité à faire appel à une personne possédant l’expertise ou l’expérience appropriée.
Il est aussi souvent utile d’essayer d’obtenir un rendez-vous avec le notaire qui pourra donner plus d’informations sur le bien et notamment un avis sur sa valeur vénale. Dans certains cas, vous pouvez même constater qu’une visite complète de la propriété n’est pas possible, simplement parce qu’elle est occupée, éventuellement par des occupants non autorisés. Dans de telles circonstances, vous devez clairement vous demander si vous voulez vraiment la propriété.
La procédure pour acheter un bien aux enchères
Si vous avez lu attentivement les détails de l’enchère, vous serez informé de la manière dont l’enchère se déroulera. Celles-ci peuvent en effet varier au cas par cas.
Vous seriez bien avisé de vous entraîner à une vente aux enchères, même si vous n’avez pas l’intention d’enchérir, simplement pour vous familiariser avec le processus. Lors de la vente aux enchères, il vous sera demandé de signer une autorisation d’enchérir. Vous recevrez un badge numéroté, que vous devrez utiliser pour enchérir.
Il vous sera normalement demandé de fournir des informations sur votre identité, qui peuvent inclure la vue de votre passeport et/ou de votre certificat de mariage.
La procédure est connue sous le nom de vente à la bougie ou « vente à la bougie ». Au début de la vente aux enchères, le notaire allumera une bougie qui restera allumée pendant la vente aux enchères. Une fois le silence commencé, le notaire allumera deux petites bougies, qui seront allumées chacune pendant environ 30 secondes, laissant une minute aux nouveaux enchérisseurs pour se manifester. Sinon, la propriété est attribuée au plus offrant.
Après l’extinction de deux flammes successives sans nouvelle enchère, l’enchère gagnante est prononcée.
Certains notaires ont un peu évolué et utilisent une lumière électrique qui s’allume et s’éteint, mais la procédure de base reste la même. L’enchère gagnante sera invitée à se rendre dans un bureau où il vous sera demandé de signer un procès-verbal d’enchère et le notaire apposera le cachet de votre autorisation d’enchère comme « adjugé », avec le prix de vente.
Si vous n’êtes pas l’enchérisseur gagnant, votre chèque vous est retourné lors de la vente aux enchères, lorsque vous rendez également votre badge.
En général, les ventes aux enchères n’ont pas la réputation d’être des fautes professionnelles, mais comme toujours, vous devez rester vigilant dans la salle des ventes et voir qui enchérit contre vous, le cas échéant.
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