Comprendre les cycles immobiliers en Europe, des SCPI traditionnelles aux nouvelles émergentes

Rédaction Immobilier en Europe
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En pleine éclosion d’une crise immobilière, les gestionnaires financiers dévoilent de récentes Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). En l’occurrence, avec un objectif clair. Construire des portefeuilles d’actifs à tarifs avantageux pour garantir des rendements séduisants aux souscripteurs.

Ces nouvelles venues se distinguent par leur capacité à débuter sans héritage, évitant ainsi les pesanteurs liées à des actifs immobiliers acquis à prix élevé. Toutefois, leur jeunesse les expose à la fragilité, soulignant la nécessité cruciale d’une expertise aiguisée lors des acquisitions.

La crise immobilière plombe les SCPI

Face aux secousses de la crise estivale, la pertinence des investissements dans les SCPI traditionnelles s’est vue ébranlée. Entre juillet et octobre, 21 SCPI ont subi des replis significatifs de la valeur de leurs parts, signalant une tendance inquiétante. L’Autorité des marchés financiers (AMF) a ainsi enjoint les sociétés de gestion à réviser les prix de leurs parts d’ici mi-2023, dans l’optique de protéger les investisseurs particuliers. Cette mesure a conduit à des ajustements à la baisse, touchant principalement les SCPI historiques liées au secteur bancaire et aux bureaux.


Un exemple de SCPI historique comme la « SCPI Pierval Santé« .

Gérée par la société de gestion Euryale Asset Management. Lancée en 2014, cette SCPI se spécialise dans l’investissement immobilier en santé, avec une orientation vers les établissements médicaux, les maisons de retraite, les cliniques, et autres actifs du secteur de la santé. Au fil des années, Pierval Santé a constitué un portefeuille d’actifs dans le domaine de la santé, devenant ainsi une référence dans le secteur.

En tant que SCPI historique, Pierval Santé a traversé différentes périodes économiques et immobilières. Notamment en offrant aux investisseurs la possibilité de participer à la croissance et à la stabilité du secteur de la santé en France. Toutefois, elle peut aussi être sujette aux fluctuations du marché immobilier et aux évolutions réglementaires impactant le secteur de la santé. C’est un exemple illustratif des SCPI historiques qui ont façonné leur réputation au fil du temps.

Démarque des SCPI émergentes

Les SCPI émergentes se démarquent, bénéficiant de leur absence de passif en actifs surévalués et de leur compréhension approfondie des besoins immobiliers post-COVID. Avec des liquidités adéquates, elles peuvent saisir des opportunités sur le marché. Notamment, en acquérant des biens à prix décoté et conformes aux normes environnementales. Cependant, leur dynamisme et la solidité de leurs fonds collectés demeurent des facteurs déterminants.

Exemple de SCPI émergente: la « SCPI Novapierre Allemagne« .

Gérée par la société de gestion PAREF Gestion. Lancée en 2014, cette SCPI se concentre sur l’investissement immobilier en Allemagne. Son objectif est de constituer un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers, tels que des bureaux, des commerces et des entrepôts, sur le marché allemand en pleine expansion.

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En tant que SCPI émergente, Novapierre Allemagne a la particularité de se positionner sur un marché étranger, profitant ainsi de la dynamique économique et immobilière de l’Allemagne. Elle vise à offrir des opportunités d’investissement attractives tout en diversifiant les risques liés au marché français. Cette SCPI tire avantage de son caractère récent pour adopter des stratégies adaptées aux tendances du marché immobilier actuel.

Les sociétés de gestion répondent à ce contexte en lançant de nouveaux produits.

Notamment, en exploitant des opportunités uniques sur le marché. Les SCPI adoptant une structuration commerciale innovante, sans frais de souscription mais avec des frais de gestion plus élevés, semblent particulièrement performantes. Remake Live, ou Iroko Zen reflètent des exemples notables. Leaders du rendement en 2022 grâce à leur orientation stratégique vers des secteurs porteurs et une fiscalité avantageuse en Europe de l’Ouest.


Cependant, il convient de nuancer ces analyses, anticipant les défis que pourraient rencontrer les jeunes SCPI à mesure qu’elles vieillissent. L’antériorité des sociétés de gestion et la connaissance approfondie du marché par les investisseurs restent des éléments clés.

Les SCPI pour une diversification de portefeuille immobilier

La diversification apparaît comme une stratégie essentielle pour ceux qui souhaitent investir dans les SCPI. Surtout dans un contexte de cycles immobiliers différents en Europe. Il est crucial de revenir aux fondamentaux, en investissant dans des classes d’actifs répondant à de véritables besoins économiques. La logistique, notamment liée à l’e-commerce, est citée comme une option solide. En l’occurrence, elle offre une visibilité à court, moyen et long terme tout en limitant les risques de dépréciation des actifs.

Cycles immobiliers différents en Europe

Les cycles immobiliers différents en Europe reflètent les variations temporaires dans le secteur de l’immobilier, qui peuvent être influencées par des facteurs économiques, politiques, démographiques et culturels propres à chaque pays ou région. Voici quelques éléments qui contribuent à la diversité des cycles immobiliers en Europe :

Économies nationales distinctes :

Chaque pays européen a son propre contexte économique avec des taux de croissance, des politiques monétaires, et des niveaux d’investissements différents. Par conséquent, les cycles immobiliers peuvent être décalés en fonction de la santé économique de chaque nation.

Facteurs démographiques :

Les tendances démographiques telles que la croissance de la population, la migration, et les besoins en logement diffèrent d’un pays à l’autre. Ces facteurs ont un impact direct sur la demande immobilière, affectant ainsi les cycles du marché immobilier.

Politiques et réglementations :

Les politiques gouvernementales et les réglementations immobilières varient considérablement en Europe. Les mesures fiscales, les incitations à l’investissement, et les régulations en matière de construction peuvent influencer les cycles immobiliers de manière distincte dans chaque pays.

Cycles économiques généraux :

Les économies européennes peuvent traverser des cycles économiques différents à des moments différents. Par exemple, pendant une période, une économie peut être en phase de croissance, tandis qu’une autre peut être en récession. Ces variations influent sur la demande et l’offre immobilières.

Tendances du marché locatif :

Les habitudes de location peuvent varier d’un pays à l’autre. Certains marchés immobiliers européens ont une forte préférence pour la location, tandis que d’autres favorisent davantage la propriété. Ces tendances impactent la stabilité des cycles immobiliers.

Spécificités Culturelles :

Les préférences culturelles en matière de logement, comme la taille des habitations, la proximité des commodités, et les types de propriétés préférés, diffèrent d’un pays à l’autre. Ces préférences influencent la dynamique du marché immobilier.

Par conséquent, les investisseurs immobiliers doivent tenir compte de ces diversités lorsqu’ils analysent les opportunités sur le marché européen. Diversifier les investissements géographiquement peut être une stratégie judicieuse pour atténuer les risques liés à la spécificité des cycles immobiliers dans chaque région.

Dans ce paysage immobilier diversifié, les cycles immobiliers différents en Europe se dessinent avec des contours nationaux, économiques, et culturels distincts.

Les spécificités de chaque marché, les influences économiques, les politiques réglementaires, et les préférences culturelles contribuent à une mosaïque complexe.

La diversification apparaît comme la clé de voûte pour les investisseurs cherchant à naviguer dans cette complexité.

C’est officiellement la crise du logement en Europe

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De moins en moins de constructions, des taux d’intérêt à la hausse, les loyers qui s’envolent… dans bons nombres de pays européens, on parle de crise du logement.

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Les américains investissent dans l’immobilier en Europe

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Avant, on parlait du « rêve américain », mais les choses ont changé puisque les américains eux même considèrent l’Europe comme l’Eldorado. Ainsi, de plus en plus d’américains préfèrent investir dans l’immobilier dans le Vieux continent en s’appropriant une résidence secondaire ou en s’installant pour de bon. Pourquoi cet intérêt pour l’immobilier en Europe par les américains ? C’est ce que nous allons voir de plus près.

Pourquoi cet intérêt des américains pour l’immobilier en Europe ?

La France, l’Italie et l’Espagne sont les pays les plus convoités par les américains qui souhaitent s’investir dans l’immobilier en Europe. Face à l’augmentation excessive des prix immobiliers au pays de l’oncle Sam et la chute récente de l’euro à parité avec le dollar américain, sans oublier les divisions politiques, un bon nombre d’expatriés américains ont pris la décision de se lancer dans un projet immobilier en Europe.

Parmi les autres raisons qui encouragent les américains à investir dans l’immobilier dans des pays européens, on retrouve les suivantes :

Les nouvelles réglementations prises par certains gouvernements européens

On va prendre l’exemple flagrant du visa européen dont l’obtention était plus difficile auparavant pour ceux qui souhaitent déménager en Europe. Pour attirer davantage les investisseurs étrangers, des pays comme l’Espagne et le Portugal ont décidé de lancer le fameux « golden visas » qui permet aux étrangers de bénéficier d’un droit de résidence permanente, mais sur un condition d’investissement initial de 350 000 euros et 500 000 euros.

En France, le French Tech Visa a été lancé pour faciliter la tâche aux créateurs d’entreprises, fondateurs, employés et investisseurs de startups non européens. Grâce à ce visa, ces derniers peuvent facilement accéder à un permis de séjour français.

En Italie, le gouvernement a mis en œuvre en 2019 le programme « one-euro-home » qui consiste à vendre des maisons dans les zones rurales à des acheteurs étrangers à seulement un euro sous condition de financement en rénovation.  Ce programme a été créé pour booster l’économie locale.

Le développement du travail en distance durant ces dernières années

Auparavant, les retraités et les personnes considérées comme étant les membres les plus riches de la société aux Etats Unis étaient les seuls qui étaient intéressés par l’investissement d’un bien immobilier en Europe.

 Toutefois, après la pandémie, la baisse des coûts de logement et le développement du travail à distance ont fait de l’Europe une destination attrayante pour les américains. Les acheteurs américains de biens immobiliers en Europe se sont multipliés. Beaucoup de jeunes américains ont du mal à faire face à l’inflation du marché américain à cause du manque de pouvoir économique, ce qui les pousse à s’intéresser à un travail à l’étranger, notamment en Europe.

Lire aussi : Eurocodes : construire en toute sécurité selon les normes européennes

Des logements relativement bon marché surtout dans les petites villes et villages

Beaucoup de pays ont adopté des politiques volontaristes qui n’ont pas tardé à porter leurs fruits. L’achat des logements par des ressortissants américains est monté à 88 % en Espagne depuis le premier semestre 2019 jusqu’au début de l’année 2022.

 Du côté du Portugal, le gouvernement recense près de 10 000 citoyens américains habitant dans le pays, soit une augmentation de 239 % par rapport aux années précédentes.  De nombreux américains choisissent de s’installer en Europe, car ils trouvent que la qualité de vie y est incomparable.

Analyse de la crise immobilière en France: chute des ventes et baisse des prix

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Le marché immobilier français traverse une crise immobilière significative. Notamment marquée par une baisse importante des ventes et des prix. Cette situation, qui semble s’installer durablement, pourrait avoir des répercussions majeures sur l’accès au logement pour de nombreux citoyens.

Contexte général de la crise immobilière

Le secteur immobilier français est actuellement confronté à une crise profonde caractérisée par une chute significative des ventes et des prix. Cette crise, prévue pour se prolonger, pourrait avoir des conséquences majeures sur l’accessibilité au logement pour de nombreux citoyens.

Baisse des ventes et pénurie de logements :

Le marché immobilier connaît un retournement sévère avec une prévision de record historique de baisse des ventes en 2023, estimée à -21%, soit 885 000 ventes. Ce déclin s’accompagne d’une diminution des prix et d’une inflation persistante. Initialement confronté à une pénurie de biens à vendre, le marché de la transaction a vu cette pénurie se transformer en une pénurie de biens à louer. Cette situation découle d’une offre de logements insuffisante, en particulier dans des zones tendues.

Voir aussi: La crise de l’immobilier entraînera-t-elle une crise de l’emploi ?

Le président de la FNAIM, Loïc Cantin, souligne l’urgence d’une politique volontariste pour soutenir l’accession à la propriété. En l’occurrence, accompagner la construction et faciliter la location à long terme par des bailleurs privés.

Évolution contradictoire du marché immobilier :

Pendant quatre années consécutives, le marché immobilier a connu une période d’euphorie marquée par des ventes mensuelles dépassant régulièrement la barre du million. Un sommet remarquable a été atteint en août 2021, avec un cumul sur 12 mois dépassant même 1,2 million de transactions (voir graphique ci-dessous). Cependant, depuis lors, la dynamique du marché a radicalement changé, avec une courbe des ventes en chute libre.

Apogée en Août 2021 :

En août 2021, le marché immobilier a atteint un pic exceptionnel, dépassant toutes les attentes avec plus de 1,2 million de transactions réalisées sur une période de 12 mois. Cette période d’euphorie a été marquée par une demande soutenue, des conditions de prêt favorables et un engouement général pour l’investissement immobilier.

Inversion Brutale de la Tendance :

Cependant, depuis ce sommet, le marché a connu un revirement abrupt, illustré par une dégringolade significative des ventes. Cette inversion brutale de la tendance s’explique par plusieurs facteurs, dont l’augmentation rapide des taux d’intérêt depuis 2022, la pression sur la capacité d’achat des ménages, et une crise économique plus large.

Déclin Mensuel Constant :

La courbe des ventes, qui était autrefois en constante ascension, a désormais adopté une trajectoire descendante. Ce déclin mensuel constant contraste fortement avec la période précédente d’euphorie, signalant un changement structurel dans la dynamique du marché immobilier.

Impact Économique et Perspectives :

Cette dégringolade des ventes n’est pas seulement un indicateur de la crise immobilière, mais elle a également des répercussions économiques significatives. Certaines agences immobilières ont enregistré des chutes vertigineuses de leurs ventes, atteignant jusqu’à 40% entre les troisièmes trimestres de 2022 et 2023.

Enclenchement du cycle baissier des prix

La baisse des transactions immobilières, qui s’accélère depuis 2023, atteint 955 000 ventes en France sur 12 mois glissants à fin août 2023, soit une diminution de 17% sur un an. Cette baisse entraîne une inflexion des prix, avec une diminution de -0,8% entre le 1er janvier et le 1er octobre 2023, mettant fin à plusieurs années de hausse.

Le marché de la transaction devient plus favorable aux acquéreurs, stimulé par la hausse rapide des taux d’intérêt depuis 2022, amorçant ainsi un cycle baissier des prix. Cette tendance touche la plupart des territoires, avec des baisses notables à paris (-5,2%) et dans 7 des 10 plus grandes villes.

Évolution contrastée des prix immobiliers par région :


La baisse des prix immobiliers en France s’observe de manière généralisée, touchant la plupart des territoires. Cette tendance s’inscrit dans un contexte de crise immobilière plus large. Une analyse détaillée de l’évolution des prix par région met en lumière des disparités significatives.

1. Paris et grandes villes :

Les prix immobiliers à Paris connaissent une baisse notable. Notamment en enregistrant une diminution de -5,2% sur une période d’un an. Cette tendance est également observée dans 7 des 10 plus grandes villes françaises. Cependant, il est à noter que les villes du sud-est, telles que Nice, Montpellier et Marseille, résistent mieux à cette baisse à ce stade.

2. Pression sur la capacité d’achat dans certaines grandes villes :

Dans certaines grandes villes, la capacité d’achat des ménages en matière immobilière atteint un niveau particulièrement bas par rapport à l’historique. Cette situation suggère que les prix actuels se rapprochent des limites financières des acheteurs potentiels, mettant en évidence une complexité croissante pour les ménages désireux d’acquérir un logement dans ces zones urbaines.

3. Impact sur la banlieue parisienne :

La banlieue parisienne subit également un ralentissement, avec une baisse des prix de -2,5% sur une période d’un an. Cette tendance reflète une extension des difficultés rencontrées sur le marché immobilier au-delà du cœur de la capitale.

4. Résilience dans les communes moyennes et rurales :

En revanche, les communes moyennes et rurales résistent relativement mieux à la baisse des prix. Cette résilience peut être attribuée à des dynamiques locales différentes et à une demande peut-être moins affectée par la crise observée dans les zones urbaines.

5. Régions les plus résistantes a la crise immobilière: Corse et Paca :

Notablement, c’est en corse et dans la région Provence-Alpes-Côte d’azur (Paca) que les prix immobiliers résistent le mieux. Ces régions semblent bénéficier d’une plus grande stabilité dans un contexte national de turbulences sur le marché de l’immobilier.

Perspectives et répercussions économiques de la crise immobilière

Malgré des ventes restant élevées comparées à la période pré-Covid, une chute significative est prévue vers la fin de l’année. Avec une estimation de 920 000 à 930 000 transactions en décembre 2023, soit une baisse de 17% par rapport à décembre 2022. Cette situation, selon Loïc Cantin, représente la plus forte baisse de volumes sur un an depuis la fin de la seconde guerre mondiale.

La crise immobilière a également des répercussions économiques, avec un nombre exceptionnel de défaillances d’agences immobilières enregistrées, attribuées en grande partie à l’envolée des taux de crédit au cours des 18 derniers mois.

Perspectives d’évolution et besoin d’interventions urgentes :

En conclusion, la crise immobilière actuelle nécessite des mesures urgentes de la part des pouvoirs publics. Notamment pour :

  • stabiliser le marché,
  • faciliter l’accession à la propriété,
  • atténuer les impacts sur l’emploi dans le secteur immobilier.

Les perspectives à court terme s’annoncent difficiles. Toutefois, des politiques volontaristes pourraient contribuer à atténuer les effets à long terme de cette crise.

Combien coûte une maison container?

Rédaction Immobilier en Europe
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Après les tiny houses, on a beaucoup parlé des maisons container. Sont-elles plus économiques? Container, fondations, isolation, charpente… combien ça coûte?

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