Les investisseurs internationaux contournent les transactions immobilières allemande alors qu’ils se replient sur un marché qui traverse sa pire crise depuis une génération, ce qui pourrait aggraver les cicatrices de la plus grande économie d’Europe. Les acheteurs étrangers ont représenté 35 % des achats d’immobilier commercial au premier trimestre, selon les données de BNP Paribas Real Estate. C’est moins que n’importe quelle année depuis 2013 et s’inscrit dans un contexte de chute de 70 % des volumes de ventes par rapport aux niveaux d’avant la pandémie de 2020-2021.
Ces chiffres sinistres coïncident avec un débat sur la question de savoir si l’Allemagne est à nouveau « l’homme malade de l’Europe » – une étiquette qui lui a été donnée à la fin des années 1990 alors qu’elle luttait contre la stagnation économique et un chômage élevé. La nation a travaillé des années pour se débarrasser de cette étiquette, mais elle a réapparu à mesure que l’Allemagne se sevrait de l’énergie russe, s’empêtrait dans la bureaucratie et voit les politiciens d’extrême droite gagner dans les sondages.
Kurt Zech, l’un des plus grands développeurs allemands, prévient que le marché continuera à se débattre jusqu’au retour des investisseurs étrangers.
« Les Américains doivent revenir. Lorsque les Blackstones, les Blackrocks, les Morgan Stanley de ce monde et Carlyle et Apollo achèteront sur le marché allemand, cela sera remarqué et alors nous saurons tous que nous avons maintenant atteint le fond. » Zech a déclaré à Reuters dans une interview, s’exprimant depuis son siège dans la ville de Brême, dans le nord du pays.
Pendant des années, des taux d’intérêt bas, une énergie bon marché et une économie forte ont soutenu un boom du secteur immobilier allemand, qui contribue globalement à hauteur de 730 milliards d’euros par an à l’économie nationale, soit environ un cinquième de la production allemande.
Ce boom a pris fin lorsque l’inflation galopante a contraint la Banque centrale européenne à augmenter rapidement les coûts d’emprunt. Le financement immobilier s’est tari, les transactions ont échoué , les projets sont au point mort , les grands promoteurs ont fait faillite et certaines banques ont vacillé . L’industrie a demandé à Berlin d’intervenir.
Les prix de l’immobilier commercial ont encore chuté de 9,6 % au cours des trois premiers mois de 2024 par rapport à un an plus tôt, après une baisse de 10,2 % pour 2023 – selon l’association bancaire VDP, prévoyant d’autres difficultés à venir.
Les prix de l’immobilier baissent
« L’Allemagne était un modèle de stabilité en Europe et les gens affluaient pour acheter une propriété ici », a déclaré Carsten Brzeski, économiste en chef de la banque néerlandaise ING en Allemagne, l’un des plus grands prêteurs hypothécaires du pays.
« Maintenant, le moteur économique chancelle et a besoin d’être entretenu. Ce n’est plus la nouveauté brillante que souhaitent les investisseurs. »
Les investisseurs étrangers représentaient 37 % des volumes de transactions dans l’immobilier commercial allemand en 2023, soit le chiffre le plus bas de la dernière décennie, selon BNP Paribas. Il a encore baissé pour atteindre 35 % au premier trimestre.
Il fut un temps où les étrangers représentaient la moitié de toutes les transactions immobilières commerciales, qui constituent la majeure partie du marché immobilier allemand et éclipsent les ventes résidentielles.
Les offres plongent
Alors que les taux d’intérêt élevés ont pesé sur les marchés immobiliers à l’échelle mondiale, le point à retenir du rassemblement annuel de l’élite mondiale du secteur à Cannes, en France, en mars, est que l’Allemagne a été particulièrement durement touchée.
« C’est en Allemagne que l’ambiance est vraiment la plus mauvaise », a déclaré Simone Pozzato, directrice générale et gestionnaire de fonds chez Hines, dans une interview.
Un autre responsable d’un promoteur européen, qui a requis l’anonymat, a déclaré que le groupe prévoyait de redéployer son personnel allemand vers des marchés comme la Grande-Bretagne, où l’intérêt des investisseurs est plus fort et où l’activité devrait reprendre plus rapidement.
Les coûts élevés de l’énergie, la faiblesse de la demande mondiale, une transition perturbatrice vers des économies nettes zéro et la concurrence croissante de la Chine soulèvent des questions sur le modèle économique allemand. Certains dirigeants affirment que la base industrielle historiquement forte du pays est sur le point de se fissurer .
Le Conseil allemand des experts économiques a abaissé la semaine dernière ses prévisions , estimant que l’économie connaîtrait une faible croissance cette année, tandis que le chancelier Olaf Scholz parlait de « défis sans précédent ».
Certaines caractéristiques du marché immobilier allemand rendent également la vente plus difficile.
L’Allemagne s’est reconstruite sur les décombres de la Seconde Guerre mondiale avec une conception décentralisée, sans une seule ville dominante. Cela peut dissuader les acheteurs étrangers qui ont tendance à cibler des centres véritablement mondiaux, comme Londres ou Paris.
« Il est (…) plus facile de comprendre le fonctionnement de ces villes. C’est plus facile que de comprendre Cologne », a déclaré Inga Schwarz, responsable de la recherche chez BNP Paribas Real Estate.
Autre obstacle :
Les propriétaires allemands tentent généralement de surmonter les ralentissements sans réduire les prix de l’immobilier, ce qui dissuade les acheteurs potentiels et retarde la reprise des transactions nécessaires à la relance du marché.
« Les acteurs du marché international critiquent le fait qu’en Allemagne, les grands propriétaires fonciers n’ont dévalué que de quelques points de pourcentage dans certains cas, alors que d’autres pays ont dévalué de 20 à 30% », a déclaré Hela Hinrichs, analyste de recherche senior chez Jones Lang LaSalle.
Ces quelques accords sont souvent conclus sous la contrainte. Signa, le conglomérat immobilier qui a fait faillite, s’est débarrassé de ses actifs pour rembourser ses créanciers, et le propriétaire Vonovia (VNAn.DE), ouvre un nouvel ongleta vendu des appartements pour réduire sa dette.
« Si vous examinez de plus près de nombreuses transactions, vous verrez qu’elles ont leurs particularités », a déclaré Marcus Cieleback, responsable de la recherche chez le gestionnaire d’actifs immobiliers allemand Patrizia. « Est-ce vraiment une transaction de libre marché ou est-ce peut-être autre chose ? »
Pendant ce temps, Zech, le magnat de l’immobilier dont le nom apparaît sur les chantiers de construction dans toute l’Allemagne, appelle les banques à maintenir l’afflux d’argent vers le secteur afin que les projets puissent être réalisés, et a déclaré qu’il espère que le marché commencera à se redresser cette année.
Aux acheteurs étrangers potentiels, il déclare : « Mon message est qu’il existe actuellement de bons projets en Allemagne. »
