L’immobilier britannique a enduré neuf mois difficiles, mais les ingrédients d’une reprise commencent à se mettre en place.

L’immobilier commercial britannique a connu une forte correction des prix au cours des neuf derniers mois. Les valeurs en capital ont commencé à chuter l’été dernier et sont maintenant inférieures de 21 % à leur sommet de juin 2022. Il s’agit de la plus forte correction depuis la période qui a immédiatement suivi la faillite de Lehman Brothers en 2008. La question clé pour les investisseurs est maintenant de savoir dans quelle mesure les prix vont encore baisser avant la marché trouve un plancher ?

Le coût d’emprunt le principal coupable

À ce jour, le principal facteur de baisse des valeurs du capital a été la hausse des taux d’intérêt et un changement défavorable du sentiment des investisseurs, plutôt qu’une baisse de la demande des occupants et des loyers. Le coût total de la dette bancaire couverte sur des actifs de bonne qualité est passé de 3,5 % il y a un an à 6 %. Les rendements obligataires à 10 ans s’établissent désormais à 3,75% contre 1% début 2022.

En réponse, les acheteurs adossés à la dette et les investisseurs disposant de fonds propres ont exigé des prix plus bas afin d’atteindre leurs objectifs de rendement. L’impasse avec les vendeurs a fait grimper les rendements immobiliers et déprimé les transactions. Le rendement initial moyen est passé de 4,2% en juin 2022 à 5,2% en janvier (source MSCI) et la valeur totale des transactions au quatrième trimestre 2022 a été inférieure de 60% à celle du dernier trimestre 2021. En revanche, les valeurs locatives à le niveau agrégé a continué d’augmenter lentement au cours du second semestre de l’année dernière.

L’inflation sera difficile à maîtriser

Ce qui se passera ensuite pour l’immobilier britannique dépendra largement de l’inflation et des taux d’intérêt. Il existe un risque qu’une forte inflation se perpétue d’elle-même, car la pénurie de personnel alimente une spirale prix-salaires. Il est également possible que le besoin de l’UE de remplacer le gaz russe par des sources alternatives déclenche une nouvelle flambée des prix de l’énergie.

Cependant, bien qu’il existe des risques extrêmes, le consensus parmi les économistes est que l’inflation diminuera de moitié pour atteindre environ 5 % d’ici la fin de 2023. Les augmentations passées des prix des aliments et de l’énergie disparaîtront de la comparaison annuelle et la fin de la politique chinoise zéro-Covid devrait lisser les chaînes d’approvisionnement. En conséquence, la Banque d’Angleterre devrait augmenter une fois de plus son taux directeur à 4,25 %, puis s’arrêter. La chute des prix de l’immobilier encouragera sûrement également la Banque à adopter une attitude accommodante, compte tenu de sa responsabilité en matière de stabilité financière et de l’important portefeuille hypothécaire de nombreuses banques.

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Implications pour l’immobilier – une année en deux moitiés ?

Si le consensus sur l’inflation et les taux d’intérêt est correct, il est fort possible que les valeurs en capital trouvent un plancher au cours de l’été, 25 à 30 % en dessous de leur pic de juin 2022.

Nous nous attendons à ce que les valeurs locatives soient globalement stables au niveau de tous les biens jusqu’en 2023-2024. La récession de cette année devrait être relativement modérée et il y a peu de risque qu’une offre excédentaire de nouveaux espaces frappe le marché au mauvais moment. Par exemple, le nombre total d’espaces de bureaux dans le centre de Londres n’augmentera que de 1 à 2 % entre 2022 et 2024. Cela se compare à 5% pendant la crise financière mondiale (GFC) et à 13% pendant la récession du début des années 1990.

Dans l’ensemble, nous prévoyons qu’une baisse des valeurs locatives des centres commerciaux, des loisirs et des bureaux secondaires sera compensée par une croissance des valeurs locatives industrielles, des parcs commerciaux, des bureaux de premier ordre et des résidences. L’accent croissant mis sur la durabilité signifie que les bâtiments « verts » connaîtront généralement une croissance des loyers plus rapide et souffriront de moins de vacance que les bâtiments à faible efficacité énergétique dans la même partie du marché.

Les acheteurs sont là

En ce qui concerne le marché de l’investissement, certains investisseurs très endettés auront du mal à refinancer les prêts qui arrivent à échéance cette année. Nous estimons qu’environ 45 milliards de livres sterling de dette doivent être refinancées en 2023 et l’augmentation des coûts financiers signifie que le ratio de couverture des intérêts sur les actifs présentant des ratios prêt/valeur élevés est probablement passé en dessous de 1,5x, ce qui est le seuil critique pour de nombreux prêteurs. Les propriétaires de ces actifs devront soit injecter plus de fonds propres, soit vendre.

Cependant, du côté positif, la forte augmentation des rendements depuis l’été dernier signifie que l’immobilier se rapproche désormais de la juste valeur pour les fonds de pension britanniques et les autres investisseurs disposant de fonds propres. L’écart entre le rendement initial moyen et les obligations à 10 ans est désormais revenu à 1,5 %, proche de sa moyenne de 2 % sur les 30 dernières années. L’écart est plus faible qu’au cours de la dernière décennie où il était en moyenne de 3 %, mais l’écart a été exagéré par l’assouplissement quantitatif qui a fait baisser artificiellement les rendements obligataires.

Nous constatons également un regain d’intérêt pour l’immobilier britannique de la part d’investisseurs internationaux. La dernière enquête d’intentions INREV (Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles) publiée en janvier a révélé que le Royaume-Uni est le deuxième marché immobilier le plus populaire parmi les investisseurs asiatiques, du Moyen-Orient et nord-américains ciblant l’Europe. C’est le troisième plus populaire parmi les investisseurs européens.

Cela reflète en partie le fait que le marché immobilier britannique est plus liquide que les autres marchés européens et a réévalué plus rapidement. Nous estimons que les valeurs du capital dans la zone euro n’ont baissé que de 6 à 8 % depuis juin 2022. C’est en partie parce que le risque politique a diminué après la nomination du gouvernement de Rishi Sunak en octobre et que la livre sterling s’est stabilisée.

La reprise prend forme

Les facteurs qui soutiendront une reprise de la demande des investisseurs pour l’immobilier au Royaume-Uni commencent à se mettre en place. Les rendements obligataires semblent avoir trouvé un nouvel équilibre post-pandémique, le Royaume-Uni a réévalué plus rapidement que les autres marchés immobiliers et la livre sterling s’est stabilisée. Certes, la prévision est une activité dangereuse et la prévision des points de retournement est particulièrement hasardeuse.

Les récessions précédentes ont immédiatement été suivies de périodes de forte performance immobilière. Si l’inflation au Royaume-Uni continue de baisser et que la récession est relativement modérée, les investisseurs devraient envisager de déployer des capitaux plus tard cette année.

Les prix des maisons en Belgique ne sont pas parmi les plus chers d’Europe. En effet, les marchés du logement en Suisse, en Irlande et au Royaume-Uni sont beaucoup plus chers et dépassent la moyenne de l’UE.

Malgré cela, les prix des logements en Belgique n’ont cessé d’augmenter au cours des deux dernières années. Les statistiques les plus récentes révèlent une augmentation de 2,6 % des prix de l’immobilier au troisième trimestre de 2018. Cependant, ces augmentations ont été historiquement lentes, les prix n’ayant augmenté que de 29 % entre 2009 et 2017.

Le marché locatif, quant à lui, est qualifié de « modéré », alors que 60 % des habitants du pays sont locataires. Les logements locatifs représentent 30 % du parc de logements, contre 33 % en 1990.

Lois et règlements sur le logement en Belgique

Il n’y a aucune restriction pour empêcher les étrangers d’acheter des logements en Belgique, même s’ils n’y sont pas résidents. Si vous voulez louer, cependant, cela devrait être facile en tant qu’expatrié. Vous devrez fournir une preuve de votre identité, votre droit de résider en Belgique (c’est-à-dire un visa si vous en avez besoin) et la preuve que vous êtes financièrement solvable.

En Belgique, les logements sociaux sont prévus pour les personnes seules et les familles à faibles revenus. Des appartements, et parfois des maisons, sont proposés avec des loyers subventionnés, mais le nombre de propriétés disponibles peut varier considérablement d’une région à l’autre. Pour faire une demande de logement social, vous devrez vous adresser à une association de logement social (français).

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Lois sur la location en Belgique

La Belgique a des droits de locataires solides et il est difficile pour un propriétaire d’expulser un locataire sans raison valable. Les propriétaires doivent donner aux locataires un préavis d’au moins six mois avant de leur demander de déménager. Leurs motifs doivent être soit qu’ils ont l’intention d’occuper eux-mêmes le bien, qu’ils souhaitent y faire vivre un membre de leur famille ou un ami ou qu’ils souhaitent entreprendre des travaux importants.

Tous les locataires ont le droit de demander une prolongation de leur bail, et si leur propriétaire refuse, ils peuvent les traduire en justice. De plus, si un propriétaire vend sa propriété, le nouveau propriétaire doit respecter les contrats de location déjà en place.

L’association des locataires ( huurdersbond ) fournit des conseils et peut agir comme médiateur au nom des locataires en cas de litiges ou de désaccords avec les propriétaires. Si le différend ne peut être concilié, l’affaire sera portée devant les tribunaux.

Les locataires, d’autre part, ont aussi beaucoup de responsabilités, et celles-ci doivent être décrites dans le contrat de location. Cela peut inclure des attentes en matière d’entretien de la propriété, telles que des réparations, le nettoyage des gouttières, la peinture, etc. En retour, la plupart des propriétaires sont assez indulgents lorsqu’il s’agit de modifications apportées par les locataires, telles que la couleur de la peinture et d’autres formes de décoration. C’est une bonne idée de garder une trace des réparations que vous avez effectuées sur la propriété et de conserver les reçus, car cela pourrait vous aider à vous assurer que vous recevrez votre dépôt au moment de le quitter.

Il est important de savoir que les propriétaires ont également le droit de retenir une partie ou la totalité de la caution du locataire s’ils estiment que la propriété n’a pas été entretenue.

Droit de l’achat immobilier et de la construction en Belgique

Si vous souhaitez construire, rénover ou agrandir un bien que vous possédez en Belgique, vous devrez demander un permis d’urbanisme (en néerlandais) auprès de la commune où se situe le bien. Vous aurez également besoin d’un permis pour installer une ou plusieurs structures fixes sur votre terrain, démolir une partie de la propriété, reconstruire ou transformer la propriété. Vous devez travailler avec un architecte si vous envisagez une nouvelle construction ou des modifications majeures, et il est de sa responsabilité de demander le permis d’urbanisme.

Les règles d’urbanisme sont complexes et changent souvent. De plus, chaque région a ses propres codes et règlements. Chaque commune dispose de son propre Service de l’Aménagement du Territoire qui peut vous fournir plus d’informations.

En général, le marché immobilier au Portugal se porte bien et a connu une croissance soutenue ces dernières années. En effet, le pays a connu une augmentation significative des investissements étrangers dans l’immobilier, en particulier dans les grandes villes comme Lisbonne et Porto.

Cependant, la pandémie de COVID-19 a eu un impact sur le marché immobilier, tout comme elle l’a eu sur les marchés immobiliers du monde entier. Au début de la pandémie, il y a eu une légère baisse des prix de l’immobilier, mais depuis lors, le marché s’est stabilisé et continue de croître.

Les prix de l’immobilier varient selon les régions, mais en général, les prix des propriétés au Portugal restent abordables par rapport à d’autres pays européens. De plus, le gouvernement portugais a mis en place plusieurs mesures pour encourager l’achat de biens immobiliers, notamment en offrant des avantages fiscaux pour les investisseurs étrangers.

Les avantages d’investir au Portugal

Il y a plusieurs avantages à investir au Portugal, en voici quelques-uns :

1. Fiscalité avantageuse : Le Portugal a mis en place des politiques fiscales attractives pour les investisseurs étrangers. Par exemple, il offre un régime fiscal avantageux pour les résidents non habituels qui leur permet de bénéficier d’une exonération fiscale pendant 10 ans sur une partie de leurs revenus.
2. Coût de la vie abordable : Le Portugal est l’un des pays les plus abordables d’Europe. Les prix des biens immobiliers, des produits alimentaires, des loisirs et des services sont généralement moins élevés que dans d’autres pays européens.
3. Emplacement stratégique : Le Portugal est situé à l’extrême ouest de l’Europe, ce qui en fait une porte d’entrée naturelle pour les échanges commerciaux avec les Amériques et l’Afrique. Il bénéficie également d’une position stratégique pour les entreprises qui cherchent à s’étendre en Europe.
4. Qualité de vie : Le Portugal est un pays qui offre une excellente qualité de vie. Le climat est doux toute l’année, les villes sont sûres et accueillantes, et il y a une richesse culturelle et historique à découvrir. De plus, les Portugais sont connus pour être des gens chaleureux et sympathiques.
5. Marché immobilier attractif : Le marché immobilier portugais est en pleine croissance et offre de bonnes opportunités d’investissement. Les prix de l’immobilier restent abordables par rapport à d’autres pays européens et le gouvernement a mis en place des politiques pour encourager les investissements étrangers.

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La rentabilité

Le prix de location d’un bien immobilier au Portugal dépend de plusieurs facteurs, tels que la localisation, la taille, l’état du bien, la demande du marché, etc.

En général, les loyers des biens immobiliers au Portugal sont relativement abordables par rapport à d’autres pays européens, en particulier dans les villes de l’intérieur du pays. Cependant, les loyers peuvent être plus élevés dans les grandes villes comme Lisbonne ou Porto, en raison de la forte demande pour les logements dans ces régions.

Pour vous donner une idée, voici quelques exemples de prix moyens de location mensuelle pour différents types de biens immobiliers dans certaines villes du Portugal:

• Lisbonne: un studio peut se louer à partir de 500€, un appartement 1 chambre à partir de 700€, et un appartement 3 chambres à partir de 1 500€.
• Porto: un studio peut se louer à partir de 400€, un appartement 1 chambre à partir de 550€, et un appartement 3 chambres à partir de 1 100€.
• Algarve: un studio peut se louer à partir de 350€, un appartement 1 chambre à partir de 500€, et un appartement 3 chambres à partir de 1 200€.

La fiscalité

Si vous êtes résident fiscal français et que vous décidez d’investir au Portugal, vous serez soumis à la fiscalité française sur ce bien. Cela signifie que vous devrez déclarer vos revenus fonciers issus de ce bien immobilier dans votre déclaration d’impôt en France.

En France, les revenus fonciers sont imposés selon un barème progressif allant de 0% à 45% en fonction du montant des revenus. De plus, des prélèvements sociaux de 17,2% s’appliquent sur les revenus fonciers.

En cas de vente du bien immobilier, les plus-values réalisées seront également imposées en France. Les plus-values immobilières sont taxées à un taux de 19% pour les plus-values supérieures à 50 000 euros, auxquelles s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Toutefois, des abattements pour durée de détention peuvent être appliqués pour réduire le montant de l’impôt.

Il existe une convention fiscale entre la France et le Portugal pour éviter la double imposition. Cette convention prévoit notamment que les revenus fonciers perçus au Portugal par un résident fiscal français seront imposés au Portugal, mais seront également pris en compte pour le calcul de l’impôt en France. Cela signifie que vous pourrez déduire les impôts payés au Portugal de votre impôt sur le revenu en France.

Les démarches

Pour investir au Portugal, voici les principales démarches à suivre :

1. Obtenir un numéro fiscal portugais (NIF) : il s’agit d’un numéro d’identification fiscale qui est nécessaire pour toute transaction immobilière au Portugal. Vous pouvez l’obtenir auprès du service local des impôts portugais (Finanças).
2. Ouvrir un compte bancaire au Portugal : cela vous permettra de transférer des fonds depuis votre pays d’origine pour l’achat de votre bien immobilier, ainsi que pour payer les frais liés à la transaction et les charges courantes liées à votre bien immobilier.
3. Trouver un bien immobilier : vous pouvez chercher par vous-même ou faire appel à une agence immobilière. Il est important de bien vérifier la qualité de la propriété, son état et sa légalité avant d’acheter.
4. Signer un contrat de réservation : il s’agit d’un contrat préliminaire qui établit les termes de l’achat. Il peut inclure des conditions suspensives, telles que l’obtention d’un financement, la vérification des permis de construire ou la réalisation d’une expertise technique.
5. Signer le contrat de vente définitif : une fois toutes les conditions suspensives levées, vous pouvez signer le contrat de vente définitif devant un notaire portugais.
6. Payer les taxes et les frais liés à la transaction : cela inclut notamment les frais de notaire, les droits d’enregistrement, les impôts fonciers et les frais d’avocat.
7. Enregistrer la propriété : vous devez enregistrer votre propriété auprès du service de l’enregistrement foncier portugais (Conservatória do Registo Predial).

Il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous aider à suivre ces démarches et vous assurer que tout est en ordre sur le plan juridique.

Ils ont décidé d’investir au Portugal

Plusieurs célébrités ont investi au Portugal ces dernières années, attirées par la qualité de vie, le climat agréable et la fiscalité avantageuse. Voici quelques exemples :

• Madonna : la chanteuse américaine possède une maison à Sintra, près de Lisbonne, depuis 2017.
• Eric Cantona : l’ancien footballeur français a acheté une villa à Cascais, sur la côte près de Lisbonne, en 2019.
• Monica Bellucci : l’actrice italienne a acheté une maison dans la région de Comporta, au sud de Lisbonne, en 2019.
• Michael Fassbender : l’acteur germano-irlandais a acheté une maison à Lisbonne en 2019.
• John Malkovich : l’acteur américain possède une maison dans la région de Sintra depuis plusieurs années.
• Philippe Starck : le célèbre designer français a acheté une maison à Lisbonne en 2017.

• Cristiano Ronaldo : le célèbre footballeur portugais possède plusieurs propriétés au Portugal, notamment une maison à Funchal, sur l’île de Madère, ainsi qu’un appartement à Lisbonne.

Il existe différents avantages d’investir à Chypre, dans cette vidéo découvrez notamment comment obtenir la citoyenneté par investissement.

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