Grâce à la richesse de son histoire et de sa culture, ainsi qu’au développement de ses marchés des biens, du travail, des finances et des technologies, la capitale de l’Estonie, la ville balte de Tallinn, est depuis longtemps un élément incontournable de la carte européenne.

Devenue une plaque tournante du commerce grâce à sa situation géographique stratégique, Tallinn s’est transformée au XXIe siècle en l’une des premières destinations européennes pour le travail et la vie, ce qui a fait de la ville un choix souhaitable pour les investissements immobiliers des acheteurs internationaux.

Aujourd’hui, Tallinn offre une combinaison unique de niveau de vie de classe mondiale et de charme du vieux monde, avec sa vieille ville reconnue comme l’une des villes médiévales les mieux préservées d’Europe et classée au patrimoine mondial de l’UNESCO.

Lors d’un bail d’habitation, le contrat de location est obligatoire. Cet accord est réglementé par la loi française sur le contrat de location n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette loi impose des obligations et des interdits. Dans ce contrat, ce sont surtout les obligations et les interdits qu’il faut noter et respecter au risque d’une amende sévère.

Contrat de location : les interdits

Le bailleur doit demander des pièces aux candidats au bail, mais la liste de ces pièces est définie par le décret n° 2015-1437. En somme, il y a des documents et pièces justificatives que le bailleur peut demander et d’autres qui sont interdits. Le but de ces interdits relatifs à la conclusion du contrat de location est de prévenir la discrimination. Il y a aussi des interdits relatifs au contenu du contrat de location. La loi française sur le contrat de location interdit plusieurs clauses.

Les interdits relatifs à la conclusion du contrat de location

Les interdits relatifs à la conclusion du contrat de location sont à respecter à la lettre sous peine d’une amende sévère. En fait, la loi française sur le contrat de location punit le non-respect de ces interdits par une amende administrative plafonnée à 3 000 € dans le cas d’une personne physique et à 15 000 € pour les personnes morales. Ci-après les interdits concernés :

• La carte d’assuré social
• La copie de relevé de compte bancaire
• Une attestation de bonne tenue de compte bancaire
• Un justificatif qui prouve l’absence de crédit en cours
• Une autorisation de prélèvement automatique
• Des informations (ou des copies) provenant du fichier national des incidents de remboursement des crédits ou un justificatif qui prouve que le locataire ne figure pas dans ce fichier
• Une photographie d’identité (seule la pièce justificative d’identité est acceptée)
• Un justificatif de divorce ou un jugement de divorce
• Un contrat de mariage
• Un certificat de concubinage
• Un extrait de casier judiciaire
• Un dossier médical
• Une attestation du bailleur précédent qui prouve que le locataire est à jour sur ses loyers et ses charges
• Remise d’une somme d’argent qui équivaut à plus d’un mois faute de dépôt de garantie
• Une attestation de l’employeur
• Un chèque de réservation de logement

Les interdits relatifs au contenu du contrat de location

La série de clauses interdites par la loi française sur le contrat de location est encadrée par l’article 4. Les clauses non écrites sont :

• Celles qui obligent le locataire à visiter le bien immobilier les jours fériés ou plus de deux jours pendant les jours ouvrables.
• Toutes clauses qui obligent le locataire à souscrire à une assurance auprès d’une compagnie que le bailleur a choisi
• Les clauses qui imposent un prélèvement automatique du loyer aux locataires ou les clauses qui imposent la signature de traites ou de billets à ordre à l’avance
• Toutes clauses qui indiquent que le locataire autorise le bailleur à faire un prélèvement sur son salaire dans la limite cessible
• Les clauses qui imposent la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’une pièce, d’un objet ou de tout autre élément commun
• Toutes clauses où le locataire s’engage à des remboursements estimés sur une base réalisée unilatéralement par le bailleur pour des fins de réparations locatives
• Les clauses qui prévoient une résiliation de plein droit du contrat dans le cas d’inexécution des obligations du locataire en cas de non-paiement du loyer, non-paiement d’un dépôt de garantie, non-paiement de charges ou encore en cas de non-souscription à une assurance des risques locatifs.
• Les clauses qui prévoient la résiliation de plein droit du contrat en cas de non-respect des obligations d’user des locaux loués paisiblement qui conduit à des troubles de voisinage par exemple
• Toutes clauses qui autorisent le bailleur à réduire ou à supprimer les prestations indiquées dans le contrat sans qu’une contrepartie équivalente n’ait été proposée
• Les clauses qui autorisent le bailleur à réclamer des amendes ou des pénalités aux locataires en cas d’infractions aux clauses du contrat de location ou d’un règlement
• La loi française sur le contrat de location, article 3-2, impose la présence d’un huissier pour l’étude de l’état des lieux de sortie. Toutes clauses qui obligent le locataire à payer l’état des lieux de sortie alors qu’aucun huissier de justice n’a fait son étude sont donc interdites
• La loi française sur le contrat de location, article 10, prévoit une durée pour le renouvellement du bail par tacite reconduction. Les clauses qui prévoient ce renouvellement pour une durée inférieure à celle communiquée par la loi sont interdites

Cette liste n’est pas exhaustive, car d’autres interdits sont à éviter. Pensez donc à consulter l’article de loi française sur le contrat de location pour éviter les pénalités.

Loi française sur le contrat de location : les obligations

Comme pour les interdits, la loi française sur le contrat de location n° 89-462 de 1989 impose des obligations. Le contrat doit tout d’abord contenir des mentions obligatoires. Il faut ensuite annexer au contrat un état des lieux et des diagnostics techniques.

Les mentions obligatoires

La loi française sur le contrat de location impose un contrat type défini par le décret n° 2015-587. Chaque partie peut aussi exiger un contrat conforme à la loi de 1989 articles 3. Dans tous les cas, des mentions obligatoires sont à inscrire dans le contrat de location comprenant :

• Le nom ou la dénomination ainsi que le domicile ou le siège social du bailleur ou de son mandataire
• Le nom ou la dénomination du locataire
• La date de prise d’effet et la durée de location
• Les détails de la chose louée (surface habitable, consistance, destination, etc.)
• Les détails des équipements et des locaux à usage privatif
• L’énumération des parties, équipements et accessoires à usage commun
• L’énumération des équipements d’accès aux technologies de communication et d’information
• Le montant du loyer
• Les modalités de paiement
• Le montant et la date du versement du loyer effectué par le locataire précédent (s’il a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail)
• Les travaux effectués et leur montant (depuis le dernier renouvellement du bail)
• Si un dépôt de garantie est prévu, il faut aussi indiquer son montant

L’état des lieux

Si aucun état des lieux n’est annexé au contrat de location, la loi considère que le locataire a loué un logement en bon état de réparations locatives. La loi française sur le contrat de location article 3-2 a fixé des règles concernant l’état des lieux. Il peut être réalisé à l’amiable par les deux parties ou par un tiers mandaté. Il peut aussi être effectué par un huissier dont les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire.

Les diagnostics techniques

La loi française sur le contrat de location article 3-3, indique qu’il faut impérativement annexer un diagnostic technique au contrat de location. Ce diagnostic est fourni par le bailleur. Il faut :

• Un diagnostic de performance énergétique (suite à l’article L. 134-1c)
• Un diagnostic de risque d’exposition au plomb (suite à l’article L. 1334-5)
• Une copie d’état qui mentionne l’absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante
• Un diagnostic de l’état de l’installation intérieure de l’électricité et du gaz
• Un diagnostic de l’état des risques naturels et technologiques (si la zone concernée est mentionnée dans l’article L. 125-5c)

Lire aussi: Sous-location immobilière, que dit la loi?

Vous souhaitez mettre votre logement en location ? Et vous hésitez entre une location meublée et une location vide ? Sachez que l’imposition et les règles relatives au bail sont différentes entre ces deux solutions. Pour vous aider dans votre choix, voici un tour d’horizon des avantages et les inconvénients de la location meublée.

Quels sont les équipements obligatoires pour une location meublée ?

Dans le cadre d’une location meublée, la loi impose un certain nombre de meubles et d’équipements afin que le locataire puisse vivre de manière décente.

Voici la liste officielle des meubles et équipements que doit comporter un logement meublé :

• Des plaques de cuisson
• Un micro-ondes ou un four
• Une literie avec couverture ou couette
• Une table et des sièges
• Des ustensiles de cuisine
• Un nombre suffisant de vaisselles pour permettre aux occupants de prendre des repas
• Un réfrigérateur et congélateur
• Des luminaires
• Des étagères de rangement
• Du matériel d’entretien ménager
• Des volets dans les chambres

Note : Cette liste concerne uniquement les contrats signés à compter du 1er septembre 2015.

Les avantages de la location meublée

Une fiscalité plus intéressante

La fiscalité est l’une des raisons qui poussent les propriétaires à opter pour une location meublée. Notez que deux types de statuts juridiques sont possibles :

• Le statut de LMNP (Loueur meublé non professionnel) si les recettes locatives inférieures à 23 000 euros et 50 % des revenus du foyer fiscal. Vous récupérez de la TVA sur vos achats immobiliers. Vous bénéficiez également d’un amortissement et d’un abattement sur les recettes
• Le statut de LMP (Loueur meublé professionnel) si les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 euros

Si vos revenus locatifs annuels n’excèdent pas 72 600 euros, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC pour profiter d’un abattement de 50 % sur le montant des revenus locatifs.

Si vos revenus locatifs dépassent 72 600 euros par an, vous pouvez choisir le régime réel simplifié. Les charges déductibles seront alors déduites des revenus locatifs.

Un loyer plus élevé et un avantage concurrentiel non négligeable.

Grâce aux prestations supplémentaires, les bailleurs ont la possibilité de proposer un loyer plus élevé. À condition bien sûr de savoir mettre en valeur les éléments fournis dans le logement. En outre, ce modèle s’avère un moyen efficace pour se démarquer de ses concurrents.

Un bail de location plus souple

Les propriétaires d’un bien en location meublée bénéficient d’un bail plus souple notamment depuis la mise en vigueur des nouvelles règles de la loi ALUR. Le risque d’impayé est notamment faible puisque la durée du bail reste relativement courte (9 mois minimum pour les étudiants).

Les inconvénients de la location meublée

Un turn-over plus important

Avec type de location, il faut s’attendre à un changement récurrent de locataires. En effet, lorsqu’un locataire souhaite quitter la maison, il bénéficie d’un préavis de départ de 1 mois, contre 3 mois au minimum pour une location vide.

Un entretien régulier

Qui dit location meublée, dit souvent entretien régulier des équipements. Cela résulte notamment du turn-over rapide qui favorise l’usure prématurée des meubles. Il est même possible qu’un renouvellement immobilier s’impose.

Un investissement de départ plus élevé

Autre inconvénient de la location meublée : vous devez prévoir un budget important pour vous procurer les meubles. Toutefois, vous pouvez espérer un retour sur investissement intéressant sur le long terme.