La Banque Nationale Grecque (NBG) a récemment publié une analyse prospective indiquant que la tendance à la hausse des prix de l’immobilier en Grèce devrait se maintenir jusqu’en 2024. Notamment, en atteignant ainsi des niveaux records non observés depuis trois décennies. Cette tendance, soutenue par des facteurs tels que la demande excédentaire et la hausse des coûts de construction, révèle un marché immobilier grec en pleine reprise, bien que légèrement décalé par rapport à d’autres pays de la zone euro.
La Banque Nationale Grecque constate une hausse remarquable des prix au plus haut depuis 30 ans
Au cours du premier trimestre de 2023, la Grèce a enregistré une augmentation spectaculaire de 14,5 % du prix moyen des logements, marquant ainsi le taux le plus élevé depuis au moins 30 ans. Cette croissance surpasse considérablement la moyenne de la zone euro qui n’a augmenté que de 0,3 % au même trimestre. Depuis le creux de la crise grecque au troisième trimestre de 2017, les maisons en Grèce ont connu une appréciation cumulée d’environ 50 %, bien que leur niveau actuel reste encore 14 % en dessous du plus haut historique du troisième trimestre de 2008.
Analyse de la Banque Nationale Grecque
Selon l’analyse approfondie de la Banque Nationale Grecque, la hausse continue des prix est attribuée à un déséquilibre négatif persistant entre l’offre et la demande de logements. Alors que la plupart des pays de la zone euro sont déjà entrés dans une phase de correction en raison de la hausse des taux d’intérêt et du ralentissement économique, la Grèce semble se trouver à un stade plus précoce du cycle de reprise. La demande excédentaire et la hausse des coûts de construction prévoient une trajectoire ascendante durable des prix de l’immobilier pour les deux prochaines années.
Les coûts de construction et la demande excédentaire en première ligne
La hausse des coûts de construction joue un rôle essentiel dans l’évolution des prix, expliquant environ 60 % de l’appréciation observée au premier trimestre de 2023. Avec une augmentation annuelle moyenne des coûts de construction de 7,4 % en 2021-2022 et de 8,7 % sur les sept premiers mois de 2023, la Grèce se distingue par des taux nettement supérieurs à la moyenne de la décennie précédente. Cette tendance devrait se prolonger à court terme, entraînant une augmentation des prix de l’immobilier et ramenant le ratio des prix au revenu disponible au-dessus de la moyenne de la zone euro d’ici la fin de 2024.
Prévisions à court terme et besoins en investissements à long terme
Selon les estimations des analystes de la NBG, la demande continuera de s’accélérer, dépassant légèrement l’offre et créant ainsi une demande excédentaire temporaire d’environ 30 000 logements en 2023-24. Associées à une baisse progressive des coûts de construction, ces conditions devraient entraîner une hausse moyenne des prix de l’immobilier d’environ 7 % par an au cours de la même période. À plus long terme, une nécessité d’investissements substantiels de plus de 45 milliards d’euros d’ici 2030 est estimée. Notamment en visant à équilibrer l’offre et la demande. Tout en répondant aux objectifs de modernisation énergétique du parc de logements. Et ce, conformément au Plan National Énergie et Climat révisé.
Récupération du marché immobilier Grec : Une reprise émerge après des années d’ajustement
L’annonce de la Banque Nationale Grecque sur la hausse continue des prix de l’immobilier en 2023-24 prend tout son sens lorsqu’on examine de plus près le contexte de l’évolution du marché immobilier grec au cours des dernières années. La reprise actuelle, marquée par une trajectoire ascendante des prix, a été obtenue après un processus d’ajustement significatif.
Une contraction sans précédent de l’activité de construction
Une caractéristique clé de cette reprise est la contraction sans précédent de l’activité de construction résidentielle survenue entre 2013 et 2020. Cette contraction, équivalente à environ 90 % en termes de nombre de permis de construire délivrés et d’investissement résidentiel, a été remarquable. Il est important de souligner que cela représente une diminution par rapport à la période de 2000-2008. La baisse significative des prix de l’immobilier, d’environ 42 % entre 2008 et 2017, a également été un élément clé dans l’ajustement du marché.
La Banque Nationale Grecque s’interroge sur l’absorption de l’offre excédentaire
L’ajustement du marché a permis l’absorption progressive de l’offre excédentaire accumulée pendant les premières années de la crise grecque. Principalement due à l’explosion de la délivrance de permis de construire entre 2001 et 2007. L’offre excédentaire, estimée à plus de 300 000 logements au début de la dernière décennie, a probablement approché les 350 000, compte tenu de l’offre de résidences secondaires, de propriétés de vacances et de biens locatifs mis à disposition par les propriétaires pour faire face aux besoins de liquidités et à l’augmentation de la fiscalité.
Chute des investissements dans la rénovation et la modernisation
Outre la diminution des nouvelles activités de construction, la forte baisse des investissements dans les projets de rénovation et de modernisation a accéléré la diminution du stock de logements anciens commercialisables. Environ 55 % du parc immobilier existant date d’avant les années 80. De plus, son taux de dépréciation a augmenté, réduisant ainsi sa valeur marchande. Les investissements dans l’entretien/rénovation des bâtiments ont chuté au cours de la dernière décennie. Atteignant ainsi, un niveau nettement inférieur au minimum requis pour éviter une diminution du parc de logements commercialisables existant.
Conséquences sur le parc immobilier disponible
Cette diminution des investissements dans la rénovation et l’entretien a conduit à une contraction du parc immobilier commercialisable disponible. Selon les estimations de la Banque Nationale Grecque, près de 250 000 logements ont été retirés du marché entre 2012 et 2022, en tenant compte de l’activité de nouvelle construction au cours de la même période. Ceci représente une réduction significative du parc immobilier disponible pour les acheteurs potentiels.
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En somme, la reprise actuelle du marché immobilier grec s’inscrit dans un contexte d’ajustement complexe. notamment grâce à l’absorption de l’offre excédentaire accumulée au cours des années de crise. Ainsi que la diminution du stock commercialisable de logements anciens. Cette dynamique, alimente la trajectoire ascendante des prix de l’immobilier prévue par la Banque Nationale Grecque pour les années 2023-24.
En conclusion, le marché immobilier grec semble prêt à maintenir sa trajectoire haussière. Notamment en offrant des opportunités, cependant, cela présente également des défis significatifs. En l’occurrence, en matière d’investissements nécessaires pour répondre à la demande croissante et aux exigences de modernisation énergétique.
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